Essentialia van een huurovereenkomst

Het komt regelmatig voor dat een partij stelt dat een huurovereenkomst is gesloten en de andere partij dit ontkent. Hierna wordt besproken welke essentialia van belang zijn om te kunnen concluderen of sprake is van een huurovereenkomst.

Huurovereenkomst: vormvrij

Een huurovereenkomst kan mondeling worden gesloten. Een schriftelijke overeenkomst is niet vereist, maar verdient vanuit het oogpunt van bewijs uiteraard wel de voorkeur. De naam die partijen aan de overeenkomst geven is niet bepalend voor de vraag of een huurovereenkomst is gesloten. De inhoud van de overeenkomst en feitelijke invulling daarvan is bepalend, zelfs als partijen het huurkarakter van de huurovereenkomst niet hebben voorzien. Aldus ook de voorzieningenrechter te Rotterdam, die een franchiseovereenkomst mede kwalificeerde als een huurovereenkomst bedrijfsruimte.

Essentialia van huurovereenkomst

Op grond van artikel 7:201 BW is er in beginsel sprake van een huurovereenkomst als aan twee eisen wordt voldaan:

• (i) verschaffen van gebruik van een zaak door verhuurder;
• (ii) tegenprestatie van huurder.

Wordt aan één van de twee essentialia niet voldaan, dan is geen sprake van een huurovereenkomst. Beide elementen moeten voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd zijn. Oftewel, tussen partijen moet duidelijk zijn welke zaak precies wordt verhuurd en welke tegenprestatie de huurder hiervoor verschuldigd is. De tegenprestatie kan bestaan uit betaling van een geldsom of betaling in natura.

Jurisprudentie: de bedoeling van partijen

Uit jurisprudentie volgt dat soms toch geen sprake is van huur, ook al is voldaan aan de twee bovengenoemde essentialia. De Hoge Raad heeft in het arrest X/AKGI Royal Palm geoordeeld dat niet beslissend is of aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar dat (mede) bepalend is wat de bedoeling van partijen was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst.

Als partijen niet de bedoeling hadden om een huurovereenkomst te sluiten, kan dat er toe leiden dat de overeenkomst niet als huur wordt gekwalificeerd. De lagere rechtspraak heeft deze norm inmiddels meerdere malen toegepast. Het tegen betaling verrichten van cateringwerkzaamheden in een zaal van een cultureel centrum werd niet aangemerkt als huur. Dat gold ook voor de exploitatie van een winkel in een penitentiaire inrichting.

Conclusie

Partijen zijn gebonden aan een huurovereenkomst als overeenstemming is bereikt over de essentialia van huur. Toch is het niet zo dat altijd sprake is van een huurovereenkomst als overeenstemming is bereikt over de essentialia. Als partijen niet de bedoeling hadden om een huurovereenkomst te sluiten, kan dat er toe leiden dat geen sprake is van huur. Het verdient daarom aanbeveling om de bedoeling van partijen op te nemen in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld in de overweging. Dit geldt met name als de overeenkomst ook ziet op andere activiteiten dan huur. 

Meer weten? Neem gerust contact op met een van onze huurrechtadvocaten in Assen of Hoogeveen.