Mag een verhuurder de sloten vervangen bij een te late huurbetaling?
Een verhuurder en een huurder hebben allebei een belangrijke verplichting naar elkaar toe. De verhuurder moet het gehuurde ter beschikking stellen aan de huurder en de huurder moet een tegenprestatie leveren voor het ter beschikking gestelde. Over het algemeen is de tegenprestatie geld, de huur. Kunnen deze twee verplichtingen tegen elkaar worden weggestreept?
Als de huurder niet betaalt, mag de verhuurder dan weigeren het gehuurde ter beschikking te stellen?
Sloten vervangen bij te late huurbetaling
Een verhuurder in het zuiden van ons land veranderde de sloten nadat de huurder drie maanden geen huur had betaald. De huurder vorderde in kort geding alsnog toegang tot de woning. De rechter wees die vordering af waardoor de huurder in hoger beroep ging. Daar vorderde hij hetzelfde. Het Hof in Den Bosch oordeelde in 2017 al onlangs dat deze manier van eigenrichting door de verhuurder niet is toegestaan. Het is in strijd met de wettelijke regels van de huurbescherming.
Einde huurcontract, dus geen toegang?
In 2022 oordeelde een rechter in Oost-Brabant ook dat de verhuurder wel erg voorbarig was met het vervangen van sloten. Wat was hier aan de hand?
In een notendop speelde er dit. De eigenaar van een woning had een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd afgesloten. De contractspartij verhuurde de woning (via een onderhuurconstructie) weer onder aan een organisatie die er haar arbeidsmigranten kamers en gedeelde woonruimte liet huren.
De woningeigenaar wilde de woning graag weer in eigen gebruik en zegde het huurcontract op. De huurder ging daarmee niet akkoord. Verhuurder hield voet bij stuk en verving een maand later de sloten van alle toegangsdeuren.
Huurder liet het er uiteraard niet bij zitten en startte een kortgedingprocedure. De voorzieningenrechter oordeelde (ook hier) dat verhuurder voor onmiddellijke toegang tot de woning moest zorgen.
Alleen de rechter kan huur ontbinden
Alleen een rechter kan een einde maken aan de huurovereenkomst als daar voldoende redenen voor zijn. De verhuurder mag de huur niet zelf ontbinden door de sloten te vervangen, ook niet bij wijze van 'opschorting'. De verhuurder kan zijn verplichting uit het verleden – toegang tot het gehuurde –, dan namelijk niet nakomen.
Let op bij einde tijdelijke huur
Ook dichter bij huis speelde een zaak waarin de verhuurder het huurcontract had opgezegd. Of dácht te hebben opgezegd. Het ging in dit geval om een tijdelijke huurovereenkomst.
Zoals in deze blog (onder Aandachtspunt 2) wordt uitgelegd dient bij een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan niet te worden opgezegd, maar aangezegd.
In deze zaak had verhuurder echter de aanzegging niet op de juiste manier verricht én bovendien net niet binnen de juiste termijn, waardoor er geen sprake was van einde huurcontract. Toch had verhuurder (niet wetende dat de huurovereenkomst niet was geëindigd), de sloten vervangen.
Gelukkig hoefde hier geen rechter aan te pas te komen en kon de situatie met behulp van doortastende advocaten worden opgelost.
Zo zie je maar: als verhuurder kun je maar beter eerst met je advocaat overleggen voordat je daadwerkelijk sloten gaat vervangen.
Advies over huurovereenkomst nodig?
Heeft u advies nodig bij de inhoud van een huurovereenkomst of omdat u geconfronteerd wordt met wanbetalende huurders? Neem dan gerust contact op met één van onze advocaten in Hoogeveen en Assen. Wij kijken graag met u mee en helpen u verder om juist te handelen.
Naar blogverzicht