Aandachtspunten bij tijdelijke huur

Je verhuurt jouw woning tijdelijk en weet per welke datum de huur eindigt. Maar ziet jouw huurder dat ook zo? Tijdelijke huur is echt tijdelijk, maar er zijn een aantal aandachtspunten waar je op moet letten. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat jouw huurder na afloop van het huurcontract misschien niet vertrekt … en nog in zijn recht staat ook! 

Sinds 1 juli 2016 kent de wet de mogelijkheid huurwoningen tijdelijk te verhuren. Mits aan een aantal voorwaarden is voldaan, geniet de huurder geen huurbescherming en eindigt de huurovereenkomst automatisch. 

Hoewel deze mogelijkheid dus al geruime tijd bestaat, zien wij dat het in de praktijk nog wel eens ‘fout’ gaat. Zonder dat jij als verhuurder dat bedoeld had, geniet de huurder toch plotsklaps huurbescherming. Tijd dus om de voorwaarden voor tijdelijke verhuur nog eens onder de loep te nemen.

Huurbescherming

Uitgangspunt bij een ‘normale’ huurovereenkomst is dat de huurder huurbescherming geniet. Dat betekent dat de verhuurder niet zomaar het huurcontract kan beëindigen. Wil je als verhuurder de huurovereenkomst beëindigen, dan moet je opzeggen op grond van de in de wet genoemde (limitatieve) opzeggingsgronden. Bijvoorbeeld omdat de huurder zich niet heeft gedragen zoals een ‘goed huurder betaamt’. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan is een gang naar de rechter nodig om die te vragen de huurovereenkomst te beëindigen. De rechter toetst dan of je als verhuurder terecht hebt opgezegd.

In tegenstelling tot de ‘normale’ huurovereenkomst hoeft een tijdelijke huurovereenkomst niet te worden opgezegd én eindigt deze, zoals men noemt, van rechtswege. Wordt een huurovereenkomst gesloten voor één jaar, dan eindigt deze huurovereenkomst dus van rechtswege na het verstrijken van deze termijn. 

De wet kent overigens een aantal andere mogelijkheden om tijdelijk te verhuren, zoals verhuren op basis van de Leegstandwet en de huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Ook in deze gevallen heeft de huurder geen (of beperkte) huurbescherming. De vormen van huur zal ik hier onbesproken laten. 

Bij tijdelijke huur zijn er echter wel een paar belangrijke aandachtspunten.

Aandachtspunt 1: maximale tijdelijke termijn

Hoe lang de tijdelijke huurperiode maximaal mag zijn, is bepaald in de wet. Voor zelfstandige woonruimte geldt een periode van maximaal twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte (bijvoorbeeld een kamer in een studentenhuis) geldt een periode van maximaal vijf jaar. Je kan als verhuurder zelf bepalen welke tijdelijke periode je overeenkomst duurt, zolang de maximumtermijnen van twee of vijf jaar maar niet wordt overschreden. Verhuur je een woning voor een langere periode, dan kan je de huurovereenkomst alleen laten eindigen door deze op te zeggen.

Geen verlenging mogelijk

De tijdelijke huurovereenkomst kan niet met nog eens een tijdelijke periode worden verlengd. Wordt de tijdelijke huurovereenkomst wel verlengd, dan wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd, ook als partijen een tijdelijke periode voor ogen hadden. Er kan dus éénmaal een tijdelijke huurovereenkomst overeengekomen worden. Dit is belangrijk om te beseffen bij het aangaan van de huurovereenkomst!

Tussentijdse beëindiging

De huurder geniet bij tijdelijke huur dus geen huurbescherming. Daar staat tegenover dat de huurder het recht heeft op elk moment de huurovereenkomst te beëindigen. Uiteraard met inachtneming van de opzegtermijn. Dat is dwingend recht en is niet contractueel uit te sluiten.

Als verhuurder heb je dit recht om tussentijds te beëindigen niet. Je zal dus de overeengekomen tijdelijke huurperiode moeten afwachten voordat de huurovereenkomst eindigt. Dat betekent natuurlijk niet dat de huurovereenkomst niet door de rechter kan worden beëindigd (ontbonden) als de huurder bijvoorbeeld de huur niet betaalt of overlast veroorzaakt.

Aandachtspunt 2: niet opzeggen, wél aanzeggen

De tijdelijke huurovereenkomst eindigt van rechtswege zonder dat opzegging is vereist. Maar als verhuurder moet je de huurder wél informeren over het einde van de huurovereenkomst, het zogeheten ‘aanzeggen’. Dit aanzeggen moet schriftelijk gebeuren. In de praktijk zien we dat een verhuurder niet op de hoogte is van deze formaliteit. 

Houd de juiste termijn in de gaten

Het schriftelijk informeren over het einde van de huurovereenkomst dien je maximaal drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de huurperiode te doen. Informeer je de huurder één dag te vroeg of te laat, of helemaal niet, dan wordt de tijdelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd én geniet de huurder huurbescherming. Agendeer bij het aangaan van de huurovereenkomst dus wanneer je het einde van de huurovereenkomst moet aanzeggen. 

Waarom schriftelijk aanzeggen?

Als de huurder de ontvangst van de aanzeggingsbrief ontkent, is het aan jou als verhuurder om aan te tonen dat huurder deze brief heeft ontvangen. Kan je dat niet bewijzen, dan kan de rechter eraan voorbij gaan dat je de huurder (tijdig) hebt geïnformeerd. In dat geval geldt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Wij adviseren daarom altijd om een aangetekende brief te sturen (of zelfs bij deurwaardersexploot). We vertellen daar meer over in onze blog over bewijslevering van verzonden post. Zo voorkom je dat de huurder zich erop kan beroepen niet te zijn geïnformeerd.

Aandachtspunt 3: minimale huurperiode

Kies je ervoor een minimale huurperiode af te spreken, dan schuilt daarin het gevaar dat de huurovereenkomst niet wordt gekwalificeerd als een tijdelijke huurovereenkomst. 

Zoals hierboven aangegeven bepaalt de wet dat een huurder de tijdelijke huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen. Spreek je af dat de huurder dat niet mag doen, dan loop je het risico dat het contract wordt gezien als een contract voor onbepaalde tijd met een minimumduur. In dat geval geniet de huurder wel huurbescherming.

Het verschil tussen een tijdelijke huurovereenkomst en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een mininimumduur blijkt niet altijd duidelijk. In de rechtspraak zijn voorbeelden bekend waarop de huurder zich met succes kon beroepen op huurbescherming omdat er sprake zou zijn van een contract voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Wees daarom zo zorgvuldig mogelijk bij het aangaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Tijdelijk verhuren? Laat je adviseren

Voor een verhuurder kan het interessant zijn om een woning tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder huurbescherming geniet. De wet biedt deze mogelijkheid, maar er zijn dan een aantal voorwaarden waar je als verhuurder op moet letten. 

Heeft u vragen over het tijdelijk verhuren van uw woning? Laat u adviseren door onze advocaten in Hoogeveen en Assen.