Wie staat in voor de bestemming van het gehuurde?

Met de (ver)huur van een pand wordt beoogd daarin een bepaald bedrijf te exploiteren, zoals een restaurant, showroom of supermarkt. Om het pand volgens de beoogde bestemming te kunnen gebruiken, moet de bestemming voldoen aan overheidsvoorschriften, zoals de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en het vigerende bestemmingsplan. Als blijkt dat de bestemming niet voldoet aan de geldende voorwaarden, wie is daarvoor verantwoordelijk? De verhuurder of de huurder?

Het gehuurde

In artikel 1.1 van zowel het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte (2012) als het ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte (2015) leggen partijen vast ‘wat’ er wordt verhuurd, later aangeduid als ‘het gehuurde’. Bij de overeenkomst winkelruimte wordt aan partijen de keuze gelaten of er ‘bedrijfsruimte’ of ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ wordt verhuurd.

‘Wat’ er wordt verhuurd, ziet in principe op de verplichting van de verhuurder.

De bestemming

In artikel 1.3 van de overeenkomst winkelruimte en in artikel 1.2 van de overeenkomst kantoorruimte, leggen partijen de bestemming van het gehuurde vast. Daar waar in artikel 1.1 een bepaalde soort ruimte wordt beschreven, geeft artikel 1.3 c.q. 1.2 aan ‘waarvoor’ het gehuurde wordt gebruikt, bijvoorbeeld om een restaurant, showroom of supermarkt te exploiteren.

‘Waarvoor’ het gehuurde wordt gebruikt, ziet in principe op de verplichting van de huurder.

Algemene bepalingen

In de algemene bepalingen van de ROZ-modellen is in artikel 4.1 –met zoveel woorden- opgenomen dat de verhuurder verantwoordelijk is voor de vergunningen, toestemmingen en dergelijke die nodig zijn voor het gebruik als genoemd in artikel 1.1. In artikel 4.3 is –met zoveel woorden- opgenomen dat de huurder hiervoor verantwoordelijk is ten aanzien van de bestemming zoals beschreven artikel 1.3 c.q. 1.2.

Belang van het invullen

Afhankelijk van wat partijen invullen bij de betreffende artikelen, is verhuurder of huurder verantwoordelijk. Deze verantwoordelijkheid kan grote gevolgen hebben. Als het gehuurde een ‘pizzeria’ is, moet de verhuurder ervoor instaan dat het als zodanig wordt verhuurd. Als het gehuurde een bedrijfsruimte is met als bestemming pizzeria, hoeft de verhuurder ‘slechts’ een bedrijfsruimte verhuren en is de bestemming de verantwoordelijkheid van de huurder. Is een pizzeria niet toegestaan volgens het bestemmingsplan, dan komt dat voor rekening en risico van de huurder.

Er zit verschil bij de keuze die ROZ laat aan partijen bij winkelruimte, tussen ‘bedrijfsruimte’ en ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’. Laatstgenoemde optie legt meer verplichtingen op aan de verhuurder dan eerstgenoemde.

Mededelingsplicht

De verhuurder moet de huurder informeren, als hij voor aanvang van de overeenkomst weet dat de beoogde bestemming onmogelijk of niet toegestaan is. Doet hij dat niet, dan verandert dat de hoofdregel. De verhuurder kan zich dan niet beroepen op artikel 4.3 van de algemene bepalingen. Het is aan de huurder om te stellen en te bewijzen dat de verhuurder kennis had van omstandigheden die de beoogde bestemming onmogelijk maakten.

Wees u dus goed bewust van wat er de huurovereenkomst komt te staan. Daarbij is het altijd verstandig om u te laten adviseren door, of het opstellen van de overeenkomst over te laten aan een gespecialiseerde advocaat. Daarvoor kunt u contact opnemen met onze specialisten in Assen of Hoogeveen.