Geen huurbescherming bij dienstwoning
Voor sommige functies is het handig dat de werknemer woont bij de plek waar de werkzaamheden worden verricht. Denk bijvoorbeeld aan de conciërge die bij de school woont, de boswachter die bij het bos woont en de paardenstal manager die bij de pensionstal woont. De woning is bestemd voor degene die de 'bijbehorende' functie uitoefent. Als de functie naar een andere persoon gaat, verandert de bewoner van de woning ook. Dit leidt nogal eens tot conflicten als de voormalige werknemer weigert de woning te verlaten en zich beroept op huurbescherming. Klopt het dat u dan als werkgever opeens ongewenst verhuurder bent geworden?
Huurwoning of dienstwoning?
Om die vraag te beantwoorden moet eerst de functie van de woning duidelijk zijn. Is het een huurwoning of een dienstwoning? Als werkgever is dit onderscheid belangrijk. U wilt namelijk niet dat u vanwege een recht op huurbescherming een voormalig werknemer onderdak moet blijven bieden, terwijl u de nieuwe werknemer bij de werklocatie had willen huisvesten. In de wet is er niets bepaald over het verschil. Uit de rechtspraak blijkt wel wanneer er gesproken kan worden van een dienstwoning.
Uit jurisprudentie van de Hoge Raad blijkt dat van belang is of de woning ter beschikking is gesteld met het oog op de aard van de te verrichten werkzaamheden, en het bewonen van de woning dus behoort tot de uit de werkzaamheden voortvloeiende verplichtingen, en de bewoning in belangrijke mate bijdraagt, althans kan bijdragen aan een goede taakvervulling.
Woon-verplichting
Er moet sprake zijn van een uit de werkzaamheden voortvloeiende woon-verplichting, op grond van ‘een’ overeenkomst. Naast de arbeidsovereenkomst bestaan er andere overeenkomsten die het bewonen van de woning kunnen verplichten. Zo kan de verplichting ook blijken uit een overeenkomst van opdracht, een vrijwilligersovereenkomst of een maatschapsovereenkomst. Dit betekent dat bij een zelfstandige, een vrijwilliger, of een maat óók sprake kan zijn van een dienstwoning en bij het beëindigen van de overeenkomst geen beroep kan doen op huurbescherming - en dus de woning zal moeten verlaten. Dat er geen sprake is van een arbeidsovereenkomst is in dit geval geen argument.
Feiten en omstandigheden
De woon-verplichting hoeft niet schriftelijk te zijn vastgelegd. Als uit de feiten en omstandigheden blijkt dat er, eventueel op enig moment, een verplichting bestaat om de woning te bewonen, dan is een schriftelijke overeenkomst niet vereist. De bedoeling van partijen speelt hierbij ook rol: zij moeten voor ogen hebben dat de woning als dienstwoning functioneert en dat de woning bewoond wordt ter bevordering van de taakvervulling.
Geen huurbescherming
Als er sprake is van een eigenlijke dienstwoning heeft de bewoner geen recht op huurbescherming. Bij verandering van de persoon die de werkzaamheden uitvoert, gaat het gebruiksrecht van de woning ook over op de volgende persoon. Is de woning niet nodig voor een goede taakvervulling van de werknemer? Dan is er sprake van een oneigenlijke dienstwoning en geniet de bewoner wél huurbescherming.
Advies nodig?
Wilt u uw werknemer huisvesten maar vreest u ervoor om gebonden te zijn aan de strenge huurbeschermingsbepalingen? Laat u adviseren door onze advocaten in Hoogeveen en Assen.
Naar blogverzicht