Mijn huurder is failliet. Kan ik de huurovereenkomst opzeggen?
De huurovereenkomst eindigt niet automatisch als de huurder failliet is. De huurovereenkomst kan wel opgezegd worden. Dit kan zowel door de curator als door de verhuurder. Daarvoor gelden andere opzegtermijnen dan normaal. In faillissement kunnen curator of verhuurder de overeenkomst opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden.
Rangorde binnen faillissement
Het is belangrijk wie de overeenkomst opzegt. Dat heeft te maken met de status van de verhuurder als schuldeiser in het faillissement. De huurtermijnen tijdens het faillissement (dus niet die vóór het faillissement) zijn zogenaamde boedelschulden. Dit betekent dat de verhuurder een hogere rangorde heeft dan normaal. Hij staat in dat geval net onder de curator in het rijtje schuldeisers, maar nog wel voor de belastingdienst en de gewone schuldeisers. Als er dus geld in de faillissementsboedel zit, is de kans reëel dat de verhuurder nog wat ontvangt.
Boedelschuld
Ook andere kosten die samenhangen met beëindiging van de huurovereenkomst kunnen boedelschuld zijn. Dat zijn bijvoorbeeld kosten voor ontruiming, schade wegens misgelopen huurtermijnen, kosten wegens door de failliete huurder aangebrachte schade. Die kosten zijn echter alleen boedelschuld wanneer de curator de huurovereenkomst opzegt. Zegt de verhuurder op, dan zijn die kosten een 'gewone' schuld en staat de verhuurder samen met vele andere crediteuren achteraan de rij.
Soms heeft de curator belang om de huurovereenkomst niet op te zeggen, maar te wachten tot de verhuurder dat doet. Dat kan bijvoorbeeld zijn als hij verwacht dat de ontruimingskosten enorm hoog zijn. Dat komt nog wel eens voor met chemisch afval, zoals bij garagebedrijven of drukkerijen.
Samenvattend:
- curator en verhuurder kunnen huurovereenkomst opzeggen
- opzegtermijn is drie maanden
- huurtermijnen tijdens faillissement zijn boedelschuld, ongeacht wie opzegt
- andere kosten (ontruiming, schade) zijn boedelschuld als curator opzegt
- boedelschuldeisers hebben een hoge rangorde bij uitdeling in het faillissement.
Meer weten?
Vragen over het opzeggen van de huurovereenkomst? Actio Advocaten is de juridische partner voor het MKB. Wij zijn gevestigd in Assen en Hoogeveen. Neem contact op via het onderstaande formulier.