Zorgplicht van de verhuurmakelaar, ben ik als makelaar aansprakelijk voor schade?

U bent verhuurmakelaar en verhuurt woningen in opdracht van de eigenaar. U komt met uw opdrachtgever overeen dat u het beheer over de woning voert en op zoek gaat naar een huurder. U vindt vlot een huurder en u verhuurt de woning. Niet veel later blijkt dat de huurder in de woning een hennepplantage exploiteert. Dat is toch de nachtmerrie van iedere verhuurmakelaar?

Uiteraard wilt u voor uw klant een betrouwbare huurder vinden die de huur elke maand keurig betaalt en de woning netjes laat. Maar wat als de huurder schade veroorzaakt aan de woning? Bent u als verhuurmakelaar daarvoor aansprakelijk?

De zorgplicht voor u als verhuurmakelaar

Het is eerst goed om te weten wat uw rol in deze situatie is en wat er van u verwacht wordt bij het uitvoeren van uw opdracht. De wet bepaalt dat u in het kader van deze opdracht ‘de zorg van een goed opdrachtnemer’ in acht moet nemen. U heeft als professionele partij een zorgplicht tegenover uw klant.

Wat houdt de zorgplicht in voor verhuurmakelaars?

Van u als verhuurmakelaar wordt verwacht dat u als een ‘redelijk bekwaam en redelijk handelend’ beroepsbeoefenaar handelt. Of u ook aan uw zorgplicht voldoet hangt af van de ‘omstandigheden van het geval’. Met andere woorden: wat u wel of niet doet om het risico op een onbetrouwbare huurder zoveel mogelijk in te perken. Voldoet u aan uw zorgplicht dan voorkomt u dat u aansprakelijk bent om de schade te vergoeden aan de woning die door de huurder is veroorzaakt.

Hoe moet het niet?

De verhuurmakelaar in deze kwestie voldeed volgens de rechter niet aan zijn zorgplicht. De door de verhuurmakelaar voorgedragen huurder exploiteerde een hennepplantage in de woning met aanzienlijke schade tot gevolg.

De verhuurmakelaar had een kopie van het paspoort van de huurder opgevraagd, maar kon verder geen informatie van de huurder verstrekken. De verhuurmakelaar gaf zelfs toe dat niet duidelijk was hoe het onderzoek naar de huurder had plaatsgevonden.

Ook het feit dat de verhuurmakelaar de woning tussentijds niet had gecontroleerd rekende de rechter hem aan, zeker nu geen onderzoek naar de huurder was gedaan. De huurder betaalde bovendien contant. Omdat dat in het huidige verkeer niet gebruikelijk is had de verhuurmakelaar extra alert moeten zijn.

Ja, maar…

Partijen hadden niet afgesproken dat de verhuurmakelaar onderzoek zou doen en de klant wilde zo snel mogelijk een huurder hebben. De klant aanvaarde daarmee het risico dat de huurder niet goed gescreend werd, zo probeerde de verhuurmakelaar nog.

Zonder succes.

Deze ‘omstandigheden van het geval’ ontslaan de professionele partij (dus de verhuurmakelaar) niet van de op haar rustende zorgplicht, aldus de rechter. Volgens de rechter mag van een zorgvuldig werkende verhuurmakelaar worden verwacht dat hij:

• zijn klant wijst op het belang van het onderzoek;
• het onderzoek uitvoert;
• zijn klant wijst op de risico’s van het niet uitvoeren van een onderzoek.

Het gevolg: de schade die de huurder door de hennepplantage aan de woning had veroorzaakt, kwam voor rekening van de verhuurmakelaar.

Hoe voldoet u wel aan  uw zorgplicht?

• U stelt in alle gevallen uw eigen deskundigheid en expertise voorop. U kunt zich er niet achter verschuilen dat niet met de klant gesproken is over het al dan niet uitvoeren van een onderzoek. Doe altijd een onderzoek naar de huurder. Als dat niet mogelijk is, of als de klant dat niet wenst, wijs hem dan op de risico’s van het uitblijven van een onderzoek en leg dat uiteraard schriftelijk vast.
• U doet onderzoek naar de huurder:
  • Laat de huurder zich legitimeren met een origineel identiteitsbewijs. Deze persoon staat als huurder vermeld in de huurovereenkomst en neemt de sleutel in ontvangst;
  • Vraag om een werkgeversverklaring, een recente (de laatste drie) loonstrook en een bankafschrift waarop het loon is gestort.
  • De huur dient vanaf de bankrekening te worden betaald waarvan u het bankafschrift heeft gezien. Ga niet akkoord met contante betalingen.
• Inspecteer met enige regelmaat de woning. Als er iets niet pluis is dan komt dat in een vroeg stadium aan het licht en blijft de schade mogelijk beperkt. Dit staat alleen wel op gespannen voet met het recht van de huurder op privacy. Maak daarom duidelijke afspraken met de huurder om de woning te inspecteren.

Volgt u deze stappen, dan kunt u aantonen dat u alles in het werk heeft gesteld om het risico op een onbetrouwbare huurder te beperken. De kans is dan groot dat u aansprakelijkheid voor schade, en nog belangrijker, schade aan de woning van uw klant voorkomt.

In alle gevallen geldt uiteraard; als u het niet vertrouwt, verhuur de woning dan niet aan deze persoon. Voorkomen is beter dan genezen, niet waar?

In onze blogs leest u meer over contracten en aansprakelijkheid en over vastgoed. Heeft u toch nog vragen of wilt u advies, neem dan gerust contact op met onze advocaten.