Onrust in verhuurdersland

Wat is er aan de hand? In verhuurdersland is in de afgelopen periode onrust ontstaan door de aangekondigde plannen van Hugo de Jonge. Kort samengevat zijn er te weinig huurwoningen voor middeninkomens. Met zijn plannen wil het Kabinet het zogenaamde middenhuursegment gaan reguleren om de betaalbaarheid van huurwoningen voor mensen met een middeninkomen te verbeteren. 

In de Kamerbrief van 14 oktober 2022 heeft de minister de eerste contouren van zijn plannen geschetst. In de kamerbrief van 9 december 2022 kwam de minister met de verdere uitwerking van zijn plannen.

Vooropgesteld moet worden dat dat de plannen van de minister nog niet zijn omgezet in wetgeving. Op dit moment wordt het wetsvoorstel behandeld in de Tweede Kamer. Hoe deze plannen uiteindelijk wet worden hebben we uitgelegd in deze blog.

Toch is het raadzaam om alvast te kijken naar de plannen. Met welke maatregelen wil de minister huurwoningen betaalbaar gaan maken en waar moet u als verhuurder rekening mee houden?

Houd hier alvast rekening mee

De plannen van Hugo de Jonge bestaan uit de volgende 4 pijlers:

1. De bescherming van de huurder staat voorop. De regulering moet ervoor zorgen dat middenhuurwoningen betaalbaar worden waarbij de huurprijs past bij de kwaliteit van de woning.
    
2. Er moeten voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar zijn. De omvang van het middensegment moet in verhouding staan tot de behoefte van de doelgroep.
    
3. De investeringsbereidheid van verhuurders moet op peil blijven. Het aanbod aan middenhuurwoningen moet worden vergroot.
    
4. De regulering moet de verduurzaming van huurwoningen stimuleren.

Met deze pijlers als uitgangspunt wil de minister de regulering van het middensegment vormgeven. De minister wil een aantal belangrijke wijzigingen doorvoeren in de huursector.

Voorgestelde wijzigingen

1. Aanpassing woningswaarderingsstelsel

De maximale huurprijs voor een huurwoning wordt bepaald door het zogenaamde woningswaarderingsstelsel (WWS). Het WWS gebruikt een puntentelling die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte, het energielabel van de woning en de WOZ-waarde.

Op dit moment vallen alle woningen onder de 141 punten tot de sociale huur. De grens van de maximale huurprijs voor deze woningen is bepaald op € 808,06 (2023). Dat betekent dat voor deze woningen geen hogere huur mag worden gevraagd dan dat het WWS op basis van het aantal punten toestaat.

Het plan is om het WWS uit te breiden van 141 punten naar circa 187 punten. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan circa € 1.000,=  voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de € 1.000 worden verhuurd.

2. Dwingend maken WWS

Aanvullend op de regulering van het puntenstelsel is het plan om het WWS dwingend te maken. Op dit moment kan een huurder de maximale huurprijs op basis van het WWS afdwingen bij de Huurcommissie of de rechter. Hanteert een verhuurder een huurprijs hoger dan op basis van het WWS is toegestaan, dan kan een lager huurprijs worden vastgesteld.

Het kabinet wil de WWS dwingend maken door verhuurders straks een boete op te leggen als zij een hogere huurprijs vragen dan is toegestaan op basis van het WWS. Gemeenten worden hoogstwaarschijnlijk verantwoordelijk voor handhaving op de WWS.

3. Moderniseren van het WWS

Naast het verhogen van het puntenaantal en het dwingend maken van het WWS wil het kabinet het stelsel moderniseren. Daarmee beoogd het kabinet dat bepaalde kwaliteiten van een woningen, zoals bijvoorbeeld de buitenruimtes (tuinen en balkons) het energielabel, beter wordt gewaardeerd. Daardoor sluit het WWS beter aan bij de kwaliteit van middenhuurwoningen die nu gebouwd worden.

4. Aanpassing maximale jaarlijkse huurprijsstijging

Het voornemen bestaat om de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment te maximeren op de CAO-loonontwikkeling + 0,5%. Door hiervoor te kiezen, zal de gemiddelde huurquote voor zittende huurders op peil blijven en wordt de betaalbaarheid geborgd, zo is de gedachte.

De gevolgen + tip

Zoals aangegeven heeft de aankondiging van de reguleringsplannen voor flink wat ophef gezorgd. Verhuurders vrezen dat door dalende huurprijzen in de vrije sector geen of te weinig winst behaald wordt om te blijven investeren in juiste betaalbare huurwoningen. De plannen zouden dus een averechts effect kunnen hebben.

Voor verhuurders van woningen boven de huidige liberalisatiegrens is het raadzaam alvast te beoordelen of de investering in het vastgoed nog voldoende rendement zal behalen als de plannen van de minister doorgaan om te bepalen of de portefeuille heringericht moet worden.

Heeft u vragen over de de gevolgen van de voorgestelde wijzigingen? Laat u adviseren door onze advocaten in Hoogeveen en Assen.