Label C-verplichting

Per 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen over een energielabel van minimaal niveau C beschikken. Vanaf die datum is het verboden een kantoorgebouw te gebruiken dat niet voldoet aan minimaal label C. Hoe zit dat?

Allereerst: waarvoor geldt deze Label C-verplichting?

Een kantoorgebouw wordt in het Bouwbesluit omschreven als ‘een gebouw of gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan’. Bij nevenfuncties kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een winkel in het gebouw. De verplichting tot het label C geldt dus voor het gehele kantoorgebouw inclusief de nevenfuncties.

Een kantoor kan zelf ook een nevenfunctie zijn van een andere gebruiksfunctie, bijvoorbeeld een kantoor in een winkel. Dan is er géén sprake van een kantoorgebouw in de zin van het Bouwbesluit en geldt dus de labelplicht niet.

Wanneer geldt de verplichting niet?

Uitzondering 1

Volgens het Bouwbesluit geldt de label C-verplichting niet bij kantoorgebouwen:

• met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt
• met een totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties die kleiner is dan 100 m²; 
• die een Rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument zijn;
• die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.

Uitzondering 2

Als de kosten voor de maatregelen die moeten worden genomen om aan de label C te voldoen, een terugverdientijd hebben van méér dan 10 jaar, dan kan volstaan worden met de maatregelen die zich binnen 10 jaar terugverdienen. In dat geval geldt dus de Label C-verplichting niet.

Handhaving

Als een kantoorgebouw niet beschikt over een energielabel C, dan is het verboden om dat kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen. Wordt het kantoorgebouw toch gebruikt, dan bestaat het risico dat een boete wordt opgelegd of het kantoorgebouw gesloten wordt. In eerste instantie zal de eigenaar van het kantoorgebouw door de bevoegde instantie, de gemeente, worden aangeschreven, maar ook de huurder kan worden aangesproken.

Energielabel C–verplichting en bestaande huurovereenkomsten

Wie betaalt de rekening?

Het mag duidelijk zijn dat energiebesparende maatregelen de nodige kosten met zich meebrengen. De vraag is voor wiens rekening deze kosten komen: huurder of verhuurder. Van belang is daarvoor om vast te stellen of het niet voldoen aan label C een gebrek is in de zin van de wet. Een gebrek is een staat of eigenschap, waardoor de huurder niet het genot wordt verschaft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Of het niet voldoen aan de Label C–verplichting als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW moet worden gekwalificeerd is onder meer afhankelijk van de aard van de nog te verrichten energiebesparende voorzieningen.

Kan met relatief eenvoudige energiebesparende maatregelen label C worden gehaald, dan komt het herstel in het algemeen voor rekening en risico van de huurder. Zijn er constructieve maatregelen nodig, dan komen de maatregelen voor rekening van de verhuurder. Daarnaast is het belangrijk om in de huurovereenkomst te kijken of daarin staat geregeld wie het gebrek moet verhelpen en voor wiens rekening en risico dat is. In de algemene bepalingen van het veelgebruikte ROZ-model wordt bepaald welke maatregelen voor rekening en risico van de verhuurder komen en welke voor rekening en risico van de huurder.

Tips voor de praktijk:

• Inventariseer zo spoedig mogelijk of er werkzaamheden er moeten worden uitgevoerd om aan de label C-verplichting te voldoen en zo ja, welke.
• Bepaal wie de energiebesparende maatregelen moet uitvoeren én betalen, en maak daar duidelijke afspraken over (liefst schriftelijk, zeggen wij als advocaten