Huurverhoging van mijn bedrijfsruimte, hoe werkt dat?

In veel gevallen bevat de huurovereenkomst een bepaling om de huurprijs jaarlijks te verhogen (indexeren). De verhuurder mag naast de indexering de huurprijs niet verhogen. Het kan zijn dat de huurprijs, ondanks jaarlijkse indexeringen, achterblijft bij de huidige markthuurprijzen. Dat speelt met name als de bedrijfsruimte voor langere periode is verhuurd. Kunt u de huur van uw verhuurde bedrijfsruimte dan toch verhogen?

Verhuurder en huurder bij een huurovereenkomst van zogenaamde ‘7:290 bedrijfsruimte’ zijn vrij in het bepalen van de huurprijs. Een 7:290 bedrijfsruimte is een pand dat voor publiek toegankelijk moet zijn en waar een product of de dienst wordt geleverd. Denk bijvoorbeeld aan een winkel of een restaurant.

De huurprijsherzieningsprocedure

Als u als verhuurder meent dat de huurprijs niet meer overeenstemt met ‘vergelijkbare panden ter plaatse’, dan kunt u de rechter vragen om een nieuwe huurprijs vast te stellen. Deze procedure heet de huurprijsherzieningsprocedure. Partijen hebben dus, los van wat zij zijn overeengekomen, de mogelijkheid om de afgesproken huurprijs aan te passen. Eerder schreven wij al dat de huurder die mogelijkheid ook heeft.

Hoe gaat u te werk om de huur van bedrijfsruimte te verhogen?

1. Bepaal op welk moment een huurprijsherziening mogelijk is
2. Zorg voor een deskundige die kan adviseren over de vast te stellen huurprijs
3. Stel een vordering tot huurverhoging in bij de rechtbank

1. Bepaal wanneer u een huurprijsverhoging kunt vorderen

Bij onbepaalde tijd: na vijf jaar

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan een vordering tot huurprijsverhoging worden ingesteld als een periode van vijf jaren is verstreken nadat de huurprijs voor het laatst is aangepast. Er kan al snel sprake zijn van een aanpassing van de huurprijs. Wordt het bedrijfspand uitgebreid of juist verkleind en ontvangt u daardoor meer of minder huur, dan kan er al sprake zijn van een huurprijsaanpassing. Gevolg daarvan is dat u een vordering tot huurprijsverhoging pas vijf jaren na deze aanpassing kunt instellen.  

Bij bepaalde tijd: na verloop van periode

Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die wordt verlengd, kan telkens na het verstrijken van de overeengekomen periode een huurverhoging worden gevorderd. U kunt al vóór het ingaan van een nieuwe huurperiode een vordering instellen tot huurprijsverhoging, maar de nieuwe huurprijs geldt dan pas bij aanvang van die nieuwe periode.

2. Vraag een deskundige om advies

Deskundigenadvies huurverhoging

Een vordering tot een huurverhoging moet worden onderbouwd met een deskundigenadvies over de nader vast te stellen huurprijs. Voordat u een vordering kunt instellen moet dus om advies van een deskundige worden gevraagd.

Met dit zogenaamde ‘ontvankelijkheidsvereiste’ probeert de wetgever het aantal procedures tot het nader vaststellen van de huurprijs te beperken. Het zorgt er namelijk voor dat partijen vóór een procedure een deskundigenoordeel hebben over de nader vast te stellen huurprijs. Dat kan het bereiken van overeenstemming bevorderen. Bovendien geeft een deskundigenadvies de rechter handvatten om de huurprijs nader vast te stellen.

Welke deskundige?

Het uitgangspunt is dat u met uw huurder in onderling overleg een deskundige benoemt. Partijen zijn daarbij vrij in het kiezen van de deskundige.

Lukt het niet om het eens te worden over de deskundige, dan kunt u de rechter verzoeken om een deskundige te benoemen. De rechter wijst dan een deskundige aan. Dit heeft wel gevolgen voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Kosten van de deskundige

Aan het inschakelen van een deskundige zijn kosten verbonden. Deze kosten komen voor rekening van de in het ongelijk gestelde partij. Wijst de rechter uw vordering tot huurprijsverhoging toe, dan moet de huurder dus de kosten van de deskundige betalen.

3. Stel een vordering in tot huurverhoging

Vordering tot huurprijsverhoging bedrijfsruimte

Mocht u aan de hand van het deskundigenadvies geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, dan dient u een vordering in bij de rechter tot het nader vaststellen van de huurprijs. Het ligt voor de hand dat de rechter het eerder uitgebrachte deskundigenadvies volgt, maar hij is daaraan niet gebonden. De rechter kan ook een nieuwe deskundige benoemen.

Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse

De rechter zal bij de nadere vaststelling van de huurprijs letten op het gemiddelde van de huurprijzen van ‘vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’. De rechter oordeelt zelf welke vergelijkingspanden een rol spelen. In het algemeen zal onder andere rekening gehouden worden met de ligging, omvang en kwaliteit van het pand maar niet naar het soort bedrijf dat in het pand zit. De rechter kijkt ook naar de huurprijzen van de afgelopen vijf jaren.

Ingangsdatum van de nieuwe huurprijs

Als de rechter de vordering tot huurprijsverhoging toewijst is de vraag per wanneer de nieuwe huurprijs ingaat. Hoofdregel is dat de nieuw vastgestelde huurprijs ingaat op de dag waarop de huurprijsverhoging is gevorderd. Als de rechter op verzoek van één van de partijen een deskundige heeft benoemd voor het opstellen van een deskundigenadvies, dan geldt de dag van dat verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. Het staat de rechter in sommige gevallen wel vrij om hiervan af te wijken.

Hierin schuilt een valkuil.

Als partijen in overleg een deskundige benoemen – en dus de vordering tot het benoemen van een deskundige uitblijft – geldt het uitgangspunt dat de nieuwe huurprijs ingaat als de huurprijsverhoging wordt gevorderd.

Er kan geruime tijd verstrijken tussen het moment dat overeenstemming is bereikt over de deskundige en het uiteindelijk instellen van de vordering tot huurprijsverhoging bij de rechter. Als u in overleg met de huurder een deskundige benoemt, spreek dan dus af wat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is.