Hoe weet ik welk huurregime van toepassing is?

Eerder schreven wij over het onderscheid tussen het verhuren van kantoorruimte en winkelruimte. Dat onderscheid is met name van belang voor de vraag welk huurregime (7:230a BW of 7:290 BW) van toepassing is. Huurders van winkelruimte (7:290 BW) hebben meer bescherming dan huurders van kantoorruimte.

Om te bepalen welk huurregime van toepassing is, moet worden gekeken naar wat partijen bij het aangaan van de huur omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. Als dat niet goed gebeurt, kan dit tot vervelende consequenties leiden, zo ervoer de verhuurder die zich tot Actio wendde.

Partijen kunnen niet zelf bepalen welk huurregime op de huurrelatie van toepassing is. Dat is eenvoudig te verklaren. Dwingendrechtelijke bepalingen zouden dan namelijk eenvoudig omzeild kunnen worden. Partijen kunnen dus boven de huurovereenkomst zetten dat het kantoorruimte is, maar als de bestemming winkelruimte is, zijn ook de daarbij behorende dwingendrechtelijke bepalingen van toepassing.

Huurovereenkomst bedrijfsruimte: de casus

Deze verhuurder verhuurde sinds medio 2015 een loods. In de huurovereenkomst, getiteld ‘Huurovereenkomst bedrijfsruimte’, is onder andere opgenomen dat de huur wordt aangegaan voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden. Verder is afgesproken dat het gehuurde wordt gebruikt volgens de overeengekomen bestemming: bedrijfspand. Of het winkel- of kantoorruimte betrof, is in het huurcontract niet omschreven.

Huurder exploiteerde in de loods een APK-keuringsstation. Verhuurder zegde de huur op met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, en vorderde ontruiming.

Welke huurregime is van toepassing?

De huurder was het niet eens met de opzegging en de situatie werd voorgelegd aan de rechter. Voordat de kantonrechter een oordeel velde over de opzegging en gevorderde ontruiming door de verhuurder, stelde hij zich eerst de vraag: welk huurregime is hier van toepassing?

Uit de titel van de huurovereenkomst en de overeengekomen bestemming (bedrijfspand) leidde de kantonrechter af dat het zou gaan om bedrijfsruimte. Daarnaast oordeelde de kantonrechter dat het in de praktijk ging om een ‘kleinhandelsbedrijf’, en dat is in de wet een omschrijving die wordt gebruikt als (een) criterium voor winkelruimte. (zie ook onze blog 'Het onderscheid tussen kantoorruimte en winkelruimte (ver)huren') De huurder exploiteerde immers een APK-keuringsstation in het gehuurde. De kantonrechter oordeelde dan ook dat de huurovereenkomst onder het regime van winkelruimte (artikel 7:290 BW) valt.

Wat zijn de gevolgen?

Dat betekent dat de huurovereenkomst in beginsel vijf jaar duurt (artikel 7:292 BW), dat de opzegging alleen kan plaatsvinden met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar (artikel 7:293 BW) én dat er een opzeggingsgrond moet zijn (artikel 7:296 BW). De afspraken tussen partijen ten spijt werd de opzegging door verhuurder dus niet toegestaan. De huurovereenkomst duurde daarom nog meer dan een jaar voort.

Kortom, in plaats van beëindiging van de huurovereenkomst, is verhuurder nog jaren aan de huurovereenkomst gebonden. Dat een ander huurregime van toepassing blijkt dan dat partijen voor ogen hadden, kan dus zeer nadelig uitpakken voor een van hen.

Contact met een huurrechtspecialist?

Maak bij het opmaken van de huurovereenkomst duidelijke afspraken over de bestemming van het gehuurde en stel jezelf de vraag: welk huurregime is van toepassing? Mocht je daarover advies in willen winnen, dan kun je altijd contact opnemen met één van onze advocaten in Hoogeveen of Assen.