Medewerking van de verhuurder aan bedrijfsoverdracht huurder

Een ondernemer kan op enig moment besluiten zijn zaak van de hand te doen, bijvoorbeeld omdat hij een bedrijfsopvolger heeft. Als het bedrijf in een gehuurd bedrijfspand is gevestigd, heeft de ondernemer ook met de verhuurder te maken. Toestemming van de verhuurder is wel vereist. De (rechts)persoon van de huurder verandert immers en de vraag is of de verhuurder die ander wel als huurder wil.

De overgang van huurder kan worden geregeld via een indeplaatsstelling (winkelruimte) of contractovername (kantoorruimte). In dit blog leest u wat hierbij allemaal van belang is.

Snel naar:

• Het oorspronkelijke doel van de indeplaatsstelling
• Redenen om niet mee te werken aan de indeplaatsstelling
• Rechterlijke machtiging voor de voorgestelde huurder
• Criteria waaraan de rechter het verzoek toetst
• Geen huurbescherming voor 230a-bedrijfsruimte
• Vereisten voor contractovername
• Rechten uit borgtocht gaan teniet bij contractovername

Het oorspronkelijke doel van de indeplaatsstelling

In eerste instantie is de wettelijke bepaling over de indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW) geschreven voor de huurder. Het is een vorm van huurbescherming en het beperkt de zeggenschap van de verhuurder over wie hij als huurder wil. Het oorspronkelijke doel van de regeling was om de huurder, die zijn activiteiten niet langer kon voortzetten vanwege zijn leeftijd, de mogelijkheid te geven zijn bedrijf te verkopen, zelfs als de verhuurder niet bereid was de nieuwe huurder te accepteren. Inmiddels is het toepassingsbereik breder.

Redenen om niet mee te werken aan de indeplaatsstelling

Huurder en verhuurder kunnen overleggen over de indeplaatsstelling en de voorgestelde huurder. De verhuurder kan allerlei redenen hebben om niet mee te werken aan indeplaatsstelling. Bijvoorbeeld omdat hij bang is dat de nieuwe huurder zich niet aan de huurverplichtingen kan of wil houden of omdat de nieuwe huurder een heel ander bedrijf gaat exploiteren en de verhuurder dat niet in zijn pand wil.

Rechterlijke machtiging voor de voorgestelde huurder

Als partijen onderling geen overeenstemming krijgen over de indeplaatsstelling kan de huurder de rechter vragen om zelf de voorgestelde huurder in zijn plaats (als huurder) te stellen. De toestemming van de verhuurder is dan niet meer nodig. Dat is ingrijpend voor de verhuurder, want het is wel zíjn pand. Daarom zijn er criteria waaraan moet zijn voldaan, wil de rechter de vordering tot indeplaatsstelling toewijzen.

Criteria waaraan de rechter de vordering toetst

• De rechter zal eerst nagaan of er werkelijk sprake is van een bedrijfsoverdracht. Als er een ander bedrijf in het gehuurde zal worden uitgeoefend of als er geen reële bedrijfsoverdracht plaatsvindt, dan wijst de rechter de vordering af. De enkele overdracht van goodwill en personeel is geen bedrijfsoverdracht.
• Vervolgens oordeelt de rechter of de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht. Een eventueel zwaarwichtig belang van de voorgestelde huurder speelt hierbij geen rol. Het belang van de huurder bij bedrijfsopvolging is wel een zwaarwichtig belang.
• De voorgestelde huurder moet verder voldoende waarborg bieden voor nakoming van diens verplichtingen uit de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Zo niet, dan zal de rechter de vordering afwijzen omdat de verhuurder geen genoegen hoeft te nemen met een huurder die niet voldoende solide is.
• Tot slot maakt de rechter een belangenafweging waarbij alle belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen.

Als de rechter de vordering tot indeplaatsstelling toewijst, is de huurder zelf gemachtigd om de voorgestelde huurder als huurder in zijn plaats te stellen.

Geen huurbescherming voor 230a-bedrijfsruimte

Niet alle huurders van bedrijfsruimte genieten deze huurbescherming. Er bestaat onderscheid tussen huurders van overige bedrijfsruimte(ook wel 230a-bedrijfsruimte, of kantoorruimte genoemd) en huurders vanmiddenstandsbedrijfsruimte (ook wel 290-bedrijfsruimte, of winkelruimte genoemd). Huurders van winkelruimte hebben meer bescherming dan huurders van kantoorruimte, en huurders van kantoorruimte genieten deze huurbescherming dan ook niet. Als de verhuurder van een kantoorruimte niet wil meewerken aan de overname van het contract door een derde, dan heeft de huurder dat te accepteren.

Vereisten voor contractovername

De huurder van kantoorruimte kan geen indeplaatsstelling vorderen bij de rechter. De huurder kan de verhuurder alleen vragen om mee te werken aanovername van het huurcontract door de voorgestelde huurder.

• Voor contractovername is toestemming van de verhuurder vereist. De vereiste medewerking van de verhuurder is vormvrij dus dit kan mondeling, schriftelijk of uit gedragingen blijken.
• Verder is een akte tussen de huidige en de voorgestelde huurder vereist. De vereiste akte tussen de overdragende en de overnemende partij moet wel schriftelijk zijn.

Rechten uit borgtocht gaan teniet bij contractovername

Bij contractovername gaan alle rechten en plichten van de overdragende partij over op de overnemende partij. Bij huurovereenkomsten kan het zo zijn dat iemand zich borg heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van de huurder. Ondanks dat alle rechten en plichten bij contractovername overgaan, gaan de rechten uit de borgtocht door de overgang teniet. Dit is alleen anders als degene die zich borg heeft gesteld, vóór de contractovername al ermee instemt dat de borgstelling in geval van overname blijft gehandhaafd.

De verhuurder doet er verstandig aan om (vooraf) vast te laten leggen dat de borg zijn borgstelling handhaaft of (achteraf) te eisen dat de borg een nieuwe borgstelling afgeeft.