Boete en afdracht huur bij onderhuur kan oneerlijk zijn

Als een huurder een woning onderverhuurt zonder toestemming van de verhuurder, kan de verhuurder een boete én afdracht van de onderhuurpenningen vorderen. Soms is dat in strijd met de wet, zegt de Hoge Raad in een recent arrest. Wij leggen aan u uit hoe dit in elkaar steekt.

Dubbel incasseren mogelijk volgens het ROZ-model

In de vastgoedpraktijk worden de meeste huurovereenkomsten gesloten volgens het zogenaamde ROZ-model. Dit model bevat standaard een bepaling die zegt dat een huurder niet onder mag verhuren. Onderhuur is de situatie dat de huurder het huurobject zelf ook weer verhuurt aan iemand anders. In zo’n geval kan de verhuurder op grond van het ROZ contract zowel afdracht van de onderhuurpenningen als ook een boete vorderen. Een huurder betaalt dan dubbelop.

Europese regels voor eerlijk handelsverkeer van toepassing

Als de rechter zo’n zaak ter beoordeling voorgelegd krijgt, moet deze volgens de Hoge Raad onderzoeken of deze dubbeltelling geldt als een zogenaamd ‘oneerlijk beding’ als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG. Dat is een Europese Richtlijn die regels geeft voor eerlijk handelsverkeer, ter bescherming van consumenten. Daarbij moet de rechter niet kijken naar de beide bepalingen afzonderlijk, dus of de boete op zichzelf oneerlijk is en of de afdracht van de onderhuur oneerlijk is, maar moet gekeken worden naar het dubbele, cumulatieve effect.

Per situatie beoordelen of het oneerlijk is

De Hoge Raad verwijst in de genoemde uitspraak de zaak terug naar het Gerechtshof. Die moet nu gaan bekijken of in het specifieke geval sprake is van een oneerlijk karakter in de huurovereenkomst, dus of het oneerlijk is dat zowel afdracht van de huur als een boete gevorderd wordt. Bij dat oordeel moeten alle omstandigheden worden betrokken. Het is dus niet zo dat het ROZ-model per definitie oneerlijk is: er blijft ruimte voor interpretatie en juridische creativiteit.

Belang voor de vastgoedpraktijk

Voor de vastgoedpraktijk is het in elk geval belangrijk om in de gaten te houden dat een boete naast afdracht van huur vorderen niet altijd kans van slagen heeft.

Wilt u meer weten over huurovereenkomsten? Of heeft u een andere vraag? De advocaten van Actio staan u graag te woord! Neem contact met ons op en maak een afspraak met één van onze specialisten in Assen of Hoogeveen.