Wat te doen als uw huurder niet betaalt en met de noorderzon is vertrokken?
U verhuurt een bedrijfsruimte. De huur wordt al een paar maanden niet meer betaald en als u poolshoogte gaat nemen is het pand zo goed als leeg. Wat te doen?
De situatie: uw huurder heeft de huur niet opgezegd en de sleutels niet ingeleverd. De huurovereenkomst is formeel dan ook nog niet beëindigd. U moet uw huurder strikt genomen nog het ‘huurgenot verschaffen’. Dat zal wel zo zijn; uw huurder moet strikt genomen de huur nog betalen, maar duidelijk is dat hij dat niet (vrijwillig) meer gaat doen.
U wil zo snel mogelijk een einde maken aan deze situatie en het pand weer verhuren aan een andere partij. Uiteraard heeft u uw huurder gesommeerd te betalen en probeert u afspraken te maken over het beëindigen van de huurovereenkomst. Uw huurder reageert niet of weigert iedere medewerking te verlenen. Wat kunt u doen?
Uw huurder betaalt niet en is vertrokken. Wat kunt u doen?
2. De juridische weg; de bodemprocedure
3. De juridische weg; het kort geding
1. Praktische weg
Een praktische oplossing, en wellicht ook de eerste ingeving van u als verhuurder, is om het pand te betreden. In de Algemene bepalingen bij de ROZ-huurovereenkomst uit 2015, veelal gebruikt bij de verhuur van bedrijfsruimte, is ook opgenomen dat als de huurder geen gebruik meer maakt van het pand, de verhuurder gerechtigd is zich de toegang tot het pand te verschaffen. Op deze manier heeft u het pand snel – en goedkoop! – weer in uw bezit.
Riskant
Echter, de huurovereenkomst is strikt genomen nog niet beëindigd! De kans bestaat dat de huurder, zeker als hij elke medewerking tot oplevering weigert, terugkomt om aanspraak te maken op zijn huurrechten. Hoewel dit scenario niet aannemelijk is, kan dit heel vervelend voor u uitpakken, zeker als u het pand alweer heeft verhuurd en de huurder een procedure start. U moet een rechter dan gaan uitleggen waarom u het pand in bezit heeft genomen, terwijl de huurovereenkomst formeel nog niet is beëindigd.
Mocht u voor deze optie kiezen dan is het wel aan te bevelen om door een gerechtsdeurwaarder een akte van constatering te laten opmaken dat het pand daadwerkelijk is verlaten. Nadat er door de deurwaarder akte van deze constatering is gemaakt, verschaft u zich toegang tot het pand en verhuurt u het pand aan een ander in de hoop dat de vorige huurder zich niet meer meldt.
Benieuwd of uw bedrijfspand betreden de juiste oplossing voor u is? Kom in contact met onze advocaat huurrecht, hij kan u voorzien van advies over de juridische stappen die u moet nemen om uw bedrijfspand terug te krijgen.
2. Juridische weg; de bodemprocedure
De tweede optie, de juridisch aan te bevelen optie, is het starten van een ‘gewone’ procedure bij de kantonrechter (de zogeheten bodemprocedure). U dagvaardt uw wanbetalende huurder en roept hem op om op een bepaalde datum en tijd bij de rechter te verschijnen. De huurder krijgt de gelegenheid op die datum inhoudelijk te reageren. De rechter zal – doorgaans – partijen uitnodigen op de rechtbank om vragen te beantwoorden en een toelichting te geven. Na deze zogenaamde ‘comparitie van partijen’ wordt normaal gesproken vonnis gewezen.
Ontbinding, incasso en ontruiming inéén
U vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het pand en betaling van de huurachterstand. De kans van slagen van deze procedure is – zeker als uw huurder nooit geklaagd heeft over gebreken o.i.d. – zeer groot. Bovendien is de kans zeer reëel dat uw huurder niet op komt dagen bij de rechtbank. Hij is immers al vertrokken en een inhoudelijk verweer heeft hij niet. Als de huurder niet verschijnt kunt u op zeer korte termijn (lees: binnen twee maanden) een vonnis krijgen. U kunt dan vlot tot ontruiming overgaan.
Verweert de huurder zich echter wel inhoudelijk tegen de huurvordering (omdat er bijvoorbeeld gebreken zouden zijn) dan kan de procedure al snel een half jaar tot een jaar duren. Dit is niet wenselijk als het pand leeg staat en u die hele periode geen huur ontvangt.
Wilt u een bodemprocedure starten tegen uw huurder en heeft u hier hulp bij nodig? Schakel hulp in om ergere problemen te voorkomen. Onze advocaten kunnen u uitstekend adviseren over de juridische stappen die u moet ondernemen tegen uw huurder.
3. Juridische weg: het kort geding
De derde optie, een kort gedingprocedure, kan in zo’n geval uitkomst bieden. In deze procedure vraagt u een voorlopig oordeel; namelijk het oordeel om het pand te mogen ontruimen. De huurovereenkomst zal op een later moment ontbonden moeten worden. Als de rechter een vordering tot ontruiming in kort geding toewijst, kunt u het pand alvast ontruimen in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure.
Spoedeisend belang
Een vordering tot ontruiming in kort geding kan worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen én indien van u als verhuurder niet kan worden gevergd dat u de uitkomst van de eventuele bodemprocedure afwacht. Met andere woorden: u moet een spoedeisend belang hebben bij de vordering tot ontruiming. Een nieuwe huurder waarmee u een huurovereenkomst wenst aan te gaan kan een spoedeisend belang zijn.
Dat u het oplopen van de huurachterstand wil voorkomen betekent niet altijd dat ontruiming van het pand gerechtvaardigd is vóórdat daarover een uitspraak is gedaan in een bodemprocedure.
Heeft u hulp nodig bij een kortgeding en het onderbouwen van uw spoedeisend belang? Kom in contact met onze advocaten.
De juiste weg?
Er zijn dus diverse mogelijkheden om aan de situatie van een niet-betalende huurder een eind te maken. Met de juridische oplossingen timmert u de risico’s zo veel mogelijk dicht. Als de rechter de huurovereenkomst ontbindt weet u zeker dat de huurder (op een later moment) geen huuraanspraken meer zal maken, maar deze procedure kan lang duren. In kort geding kunt u snel toestemming krijgen om te ontruimen, maar er worden strenge(re) eisen gesteld aan een vordering tot ontruiming in kort geding. Niet elke kwestie leent zich voor een kort geding.
Afweging van de kosten vs. opbrengsten
De juridische oplossingen zijn kostbaarder dan de praktische oplossing. Zeker als de huurder inhoudelijk verweer voert en de procedure daardoor langer duurt en meer werkzaamheden vereist. U maakt dan meer juridische kosten én u kunt het pand in die tijd niet verhuren. Daarbij is het zeer de vraag of en hoeveel van de kosten nog op de huurder zijn te verhalen.
Waarom dan toch hiervoor kiezen?
Bij de praktische oplossing heeft u weliswaar snel de beschikking over het pand. De huurder kan echter wel terugkomen om zijn huuraanspraken op te eisen. Dit lijkt misschien niet realistisch, maar toch blijft dit een risico en kunnen de gevolgen aanzienlijk zijn, met wellicht hogere kosten dan bij een procedure. De juridische oplossing biedt u dus meer zekerheid.
Neem contact op
Aan u de keuze of u het risico neemt bij de praktische oplossing of dat u voor zekerheid gaat bij een juridische oplossing. Uiteraard adviseren wij u graag over de te nemen stappen. Heeft u een huurder die niet betaalt met een huurachterstand of dreigt er een huurachterstand te ontstaan? Neem dan contact met onze gespecialiseerde advocaten via 0592-751900 (vestiging Assen) of 0528-820030 (vestiging Hoogeveen). Wij helpen u graag.
Naar blogverzicht