Ontruimingsbescherming bij huuropzegging bedrijfsruimte

De huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, ook wel ‘overige bedrijfsruimte’, heeft recht op ontruimingsbescherming. Als de huurovereenkomst eindigt hoeft de huurder de bedrijfsruimte dan niet direct te ontruimen.

Wat ontruimingsbescherming is en hoe het werkt leg ik uit aan de hand van een casus en de feiten die leidden tot deze uitspraak.

Snel naar:

• De casus
• Aanzeggen van de ontruiming
• Twee maanden tijd na aanzegging
• Verlenging ontruimingstermijn
• Heeft elke huurder recht op ontruimingsbescherming
• Belang huurder vs. belang verhuurder
• Huur betalen in de verlenging van de ontruimingstermijn
• Hulp nodig bij uw zaak?

Casus

De feiten zijn simpel. Een ondernemer met een reisbureau huurde vanaf 1 augustus 2002 een bedrijfsruimte 7:230a BW voor onbepaalde tijd.

In de huurovereenkomst stond het volgende over het opzeggen van de huur:
“ (…) Opzegging van deze overeenkomst door één der partijen dient te geschieden per aangetekende brief met bericht van ontvangst en met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twee maanden.”

De verhuurder had in samenspraak met de gemeente een beleidsvisie opgesteld. De onderneming van huurder paste daar niet in. De verhuurder zei de huurovereenkomst op 15 maart 2018 dan ook op met inachtneming van twee maanden per 31 mei 2018, én – let op – zei ook per die datum de ontruiming aan.

Aanzeggen van de ontruiming

Als een verhuurder rechtsgeldig opzegt, eindigt de huurovereenkomst. Zo ook in onze casus per 31 mei 2018. Artikel 7:230a BW geeft de huurder dan ontruimingsbescherming dat van toepassing wordt ná het eindigen van de huurovereenkomst.

De ontruimingsbescherming houdt in dat de huurder de gehuurde ruimte niet direct aan het einde van de huurovereenkomst hoeft te ontruimen. De verhuurder moet namelijk eerst de ontruiming ‘aanzeggen’.

Twee maanden tijd na aanzegging

De huurder heeft vanaf de datum dat de ontruiming is aangezegd nog twee maanden de tijd om het pand te ontruimen. De huurder heeft dus altijd (van rechtswege) twee maanden ontruimingsbescherming.

In onze casus is de ontruimingsbescherming aangezegd per 31 mei 2018. Dat betekent dat de huurder het pand niet eerder hoefde te ontruimen dan 31 juli 2018.

Het is dan ook belangrijk om met het opzeggen van de huurovereenkomst ook direct de ontruiming aan te zeggen. Doet u dat niet, dan gaat de termijn van twee maanden niet in en hoeft de huurder dus niets te doen. Met het tijdig aanzeggen van de ontruiming voorkomt u dus als verhuurder dat uw bedrijfsruimte nog enkele maanden onbruikbaar is voor andere zaken.

Verzoek verlenging ontruimingstermijn

De huurder heeft dus twee maanden de tijd om het gehuurde te ontruimen. Laat de huurder deze termijn verstrijken, dan moet hij aan het einde van deze twee maanden het gehuurde hebben ontruimd.

De huurder kan in de periode van twee maanden een verzoek indienen bij de rechter om de termijn te verlengen waarin de ontruiming moet plaatsvinden. Dat verzoek heeft een zogenaamde ‘schorsende werking’. Met andere woorden, totdat de rechter over het verzoek heeft beslist, hoeft de huurder de bedrijfsruimte niet te ontruimen.

De rechter kan de termijn van de ontruimingsbescherming met een jaar verlengen. De huurder kan het verzoek maximaal twee keer herhalen waarop de rechter de ontruiming met telkens een jaar kan verlengen. De totale duur van de ontruimingsbescherming is dus maximaal 3 jaar.

Terug naar de casus. Daarin heeft de huurder op 27 juli 2018 een verzoek tot het verlengen van de ontruimingstermijn ingediend, dus binnen de termijn van twee maanden na 31 mei 2018. Dat verzoek is – na schriftelijk verweer door de verhuurder – op 3 oktober 2018 mondeling behandeld en de uitspraak volgde op 12 oktober 2018. Tot dat moment maakte de huurder nog gebruik van het pand.

Heeft elke huurder recht op ontruimingsbescherming?

Een huurder die zelf de huurovereenkomst opzegt of met de opzegging van de huurovereenkomst heeft ingestemd kan geen beroep doen op de ontruimingsbescherming. Datzelfde geldt – logischerwijs – voor de huurder die is veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, bijvoorbeeld omdat hij al lang de huurtermijnen niet betaalde. De huurder zal in deze gevallen het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moeten verlaten.

Belang huurder vs. verhuurder

De rechter maakt een belangenafweging tussen het belang van de huurder om het gebruik van het gehuurde voort te zetten en het belang van de verhuurder om het gehuurde te ontruimen. De rechter kan het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming toewijzen als hij vindt dat het belang van de huurder bij ontruiming ernstiger worden geschaad dan het belang van de verhuurder.

De rechter mag alle omstandigheden laten meewegen. Een belang voor de huurder kan zijn dat het verplaatsen van de activiteiten van de onderneming op korte termijn grote financiële gevolgen zal hebben, zeker als de verhuurder zelf geen wezenlijk belang heeft bij een spoedige ontruiming.

De huurder in de casus vreesde dat klanten niet terug zouden komen als ze verhuisde naar een andere locatie. Ook noemde zij het tekort aan andere passende bedrijfsruimte in de wijk en dat daar een hogere huurprijs voor betaald moest worden.

De rechter vond, net als de verhuurder, dat de omstandigheid van hogere huurprijzen valt onder het ondernemersrisico. Dit werd dus niet meegenomen in de belangenafweging. Dat de huurder klanten zou verliezen vond de rechter niet waarschijnlijk. Gezien de aard van de onderneming – een reisbureau – zullen klanten naar huurder blijven komen als zij op een andere locatie is gevestigd. Het verzoek de ontruimingstermijn te verlengen werd dan ook afgewezen.

Overigens wordt het verzoek afgewezen als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van het gehuurde behoudt. Dat is het geval als er sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde: de huurder veroorzaakt overlast of betaalt de huur niet.

Als de ontruimingstermijn wordt verlengd, moet de huurder dan ook huur betalen?

De huurovereenkomst eindigt met het opzeggen door de verhuurder. De huurder betaalt dan ook geen huur meer, maar wel een gebruiksvergoeding. Het is gebruikelijk dat de rechter de vergoeding vaststelt op een bedrag dat gelijk is aan de laatst betaalde huurprijs, inclusief een eventuele indexering van de huurprijs.

De verhuurder kan de rechter verzoeken om een marktconforme gebruiksvergoeding vast te stellen die hoger is dan de laatst betaalde huur. Dat zal uiteraard goed moeten worden onderbouwd door de verhuurder. De huurder moet er dus op bedacht zijn dat hij bij het verlengen van de ontruimingsbescherming een hogere prijs moet betalen dan hij gewend was.

De rechter in onze casus vond het wel genoeg en maakte een einde aan het gebruik van het pand. De rechter wees het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn dan ook af en bepaalde dat de huurder binnen 14 dagen het gehuurde moet ontruimen.

Hoger beroep? Dat is niet mogelijk!