Koop breekt geen huur, wel bankgarantie?

Verhuurd commercieel vastgoed wisselt geregeld van eigenaar. In veel situaties wil de verhuurder dat de huurder een bankgarantie stelt, als (financiële) zekerheid tot nakoming van de verplichtingen. Koop breekt geen huur zoals u weet, maar wat gebeurt er na koop met de bankgarantie? Kan de opvolgende eigenaar zich daar automatisch op beroepen of moet er een nieuwe bankgarantie geregeld worden?

Betrokken partijen

Bij het stellen van een bankgarantie zijn drie partijen betrokken: (1) de huurder, (2) de verhuurder en (3) de bank. De verhuurder wordt in de bankgarantie ook wel aangeduid met begunstigde. Afhankelijk van de tekst van de bankgarantie is het inroepen (‘claimen’) van een bankgarantie eenvoudig. Een eenvoudige brief van de verhuurder aan de bank zal volstaan. Uitzonderingen daargelaten, móet de bank vervolgens uitkeren. In een arrest van 13 maart 2015 heeft de Hoge Raad deze verplichting van de bank bevestigd. 

De hoofdregel

U wilt als commerciële verhuurder het liefst dat een bankgarantie bij de (ver)koop van een pand mee overgaat. In de rechtspraak is antwoord gegeven op de vraag of een bankgarantie bij overdracht van het pand automatisch mee overgaat, of niet. De hoofdregel is volgens de kantonrechter dat het claimrecht uit een bankgarantie níet automatisch mee overgaat. De huurder wordt dan immers buiten zijn wil geconfronteerd met een partij die hij niet kent (een nieuwe verhuurder), maar die wel net zo gemakkelijk de bankgarantie kan inroepen.

Begunstigde als persoon of in functie

In de rechtspraak worden twee situaties onderscheiden:

1. in de bankgarantie wordt specifiek de naam van de begunstigde genoemd, bijvoorbeeld “Vastgoed B.V.”, zonder verwijzing naar een huurovereenkomst;
2.  in de bankgarantie wordt de begunstigde in zijn hoedanigheid van verhuurder genoemd, bijvoorbeeld “verhuurder of zijn rechtverkrijgenden”.

In de eerste situatie gaat het recht om de bankgarantie te claimen niet automatisch mee over op de nieuwe eigenaar. In de tweede situatie wel, mits die bedoeling ook blijkt uit de tekst van de overeenkomst. Goed om te weten: de bankgarantie conform ROZ-model voldoet daar (vooralsnog) aan.

Conclusie

Controleer bij commerciële verhuur altijd de tekst van de bankgarantie. Soms is het nodig om een nieuwe bankgarantie te stellen. U doet er verstandig aan om dat dan meteen goed te regelen want de alternatieven om aan uw geld te komen indien de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, zijn lang niet zo eenvoudig als het zenden van één briefje naar de bank.

Meer weten? Neem gerust contact op met een van onze huurrechtadvocaten in Assen of Hoogeveen.