Curator die ongeoorloofd onderverhuurt moet zelf de huur betalen

Een curator die in strijd met de huurovereenkomst een pand onderverhuurt, loopt het risico in privé aansprakelijk te zijn voor de huur die de verhuurder misloopt, aldus het Hof Arnhem-Leeuwarden. Wat was er aan de hand?

Einde huurovereenkomst in faillissement

Veel vastgoedondernemers hebben de afgelopen jaren te maken gehad met faillissement van hun huurder(s). Het regende tot niet lang geleden grote retail-faillissementen, zo gingen recent de winkels van The Phone House nog op de fles. Als een huurder failliet gaat, eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. De huur moet opgezegd worden. De curator krijgt dan een termijn van meestal drie maanden om het pand leeg op te leveren. Of de verhuurder de huur over die periode krijgt valt nog maar af te wachten. In veel gevallen is de pot leeg.

Wat als de curator in die drie maanden een onderhuurder zoekt, die wel aan de curator huur betaalt? Mag dat zomaar?

Nebula arrest: curator mocht wanprestatie plegen

In de meeste zakelijke huurovereenkomsten staat dat een huurder niet zonder toestemming van de verhuurder een onderhuurovereenkomst mag aangaan. Dat geldt ook voor de curator. Maar sinds het Nebula arrest van de Hoge Raad mag een curator wanprestatie plegen. Met andere woorden: het is de curator (onder omstandigheden) toegestaan een contract niet na te komen.

Curator moet zich houden aan gesloten overeenkomsten

Een curator van een winkel dacht daarom dat hij het winkelpand kon onderverhuren aan een derde, zodat deze in die winkel schoenen kon verkopen. De verhuurder was het daar niet mee eens en vond dat de curator wanprestatie pleegde. De onderhuur was in strijd met de huurovereenkomst. Ondanks dat de curator daar tot tweemaal toe op was gewezen, gaf hij het pand toch in onderhuur.

De zaak speelde in 2013, toen het Nebula arrest nog de heersende leer was. In 2014 kwam de Hoge Raad van die leer echter terug. Toen vond de Hoge Raad (in dit arrest) dat de curator geen recht heeft op ‘actieve wanprestatie’. In gewone mensentaal: ook de curator moet zich houden aan gesloten overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst.

Privé aansprakelijk voor de verschuldigde huur

Zo gebeurde het dus dat de curator in ons voorbeeld door de rechter op de vingers werd getikt. Eerst door de kantonrechter, en later in hoger beroep door het Gerechtshof. Het Hof voegde daar in haar arrest van 14 maart 2017 zelfs aan toe dat de curator niet alleen met het geld in de boedel, maar ook in privé aansprakelijk was voor de schade van de verhuurder. De curator kreeg betaald door de onderhuurder en de verhuurder kreeg niets. Zonder tussenkomst van de curator, had de verhuurder wel een vergoeding kunnen ontvangen en dat is zijn schade, aldus het Hof. Omdat de boedel leeg was, kon de curator alles dus uit eigen zak betalen!

Dit arrest toont maar weer eens aan dat je als verhuurder en schuldeiser niet altijd met lege handen staat in een faillissement. Juridische creativiteit kan geld opleveren of, als je curator bent, geld kosten.

Meer weten of advies nodig?

Neem voor de mogelijkheden contact met een van onze advocaten vastgoed of insolventie op. Actio Advocaten heeft vestigingen in Assen en Hoogeveen.