Brand in uw verhuurde bedrijfsruimte

Help, brand! De gevolgen van brand voor de overeenkomst met uw huurder.

U verhuurt bedrijfsruimte aan een bedrijf dat in het pand haar onderneming exploiteert. Het pand wordt gebruikt als winkelruimte in de zin van artikel 7:290 BW en als opslagruimte. De opslagruimte staat vol met houten materialen.

Op een nacht breekt brand uit in het pand met aanzienlijke brandschade tot gevolg. Korte tijd later ontvangt u een brief van uw huurder dat de huurovereenkomst op de dag van de brand is geëindigd. U zit dus ineens met een pand met (veel) brandschade én heeft geen huuropbrengsten meer. Kan dat zomaar?

Snel naar:

• Uitgangspunt: herstel van gebreken
• Huurgenot volledig onmogelijk
• Huur beëindigen
• Huurprijsvermindering
• Aansprakelijk voor de schade
• Wat te doen na brand?
• Hulp nodig bij de afhandeling?

Uitgangspunt: herstel van gebreken

U bent als verhuurder in eerste instantie verplicht tot het verhelpen van gebreken, ongeacht door welke oorzaak het gebrek is ontstaan. Een gebrek is een omstandigheid aan de gehuurde zaak waardoor uw huurder niet het ‘genot’ kan worden verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten (het zogenoemde huurgenot). Als verhuurder moet u op verzoek van de huurder een gebrek verhelpen.

De verplichting tot herstel geldt niet als de huurder het gebrek zelf heeft veroorzaakt en het gebrek dus aan de huurder is toe te rekenen. Dat is overigens aan u als verhuurder om te bewijzen. Het kan ook zijn dat herstel van een gebrek onmogelijk is of dat de kosten zo hoog zijn dat herstel niet van u verlangd kan worden. Ook in die gevallen hoeft u de gebreken niet te herstellen.

Het huurgenot is volledig onmogelijk

De vraag die aan de orde komt bij brand is of het gehuurde volledig is verwoest en het huurgenot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk wordt. Kan de huurder het pand niet meer gebruiken, dan kan zowel u als verhuurder alsook uw huurder de huurovereenkomst ontbinden. Daarmee eindigt de huurovereenkomst én dus de huurbetalingsverplichting van uw huurder. 

Brandt een pand gedeeltelijk af, maar is het volledig onbruikbaar, dan is er ook geen sprake meer van huurgenot en kunnen partijen de huurovereenkomst ontbinden. Brandt alleen de aangebouwde garage af, dan wordt de huurder ‘slechts’ gedeeltelijk beperkt in zijn huurgenot en moet u de garage herstellen.

Of de huurder het pand geheel of gedeeltelijk niet meer kan gebruiken is niet altijd even duidelijk. Beëindiging van de huur door verhuurder of huurder, omdat het pand na de brand niet meer te gebruiken is, is dan ook vaak inzet van een procedure.

Huur beëindigen

Partijen kunnen uiteenlopende belangen hebben bij het al dan niet beëindigen van de huur. Dat belang beïnvloedt vaak het standpunt met betrekking tot de (on)mogelijkheid van het gebruik van het pand. De huurder die van een langlopend huurcontract af wil, vindt al snel dat het genot onmogelijk is én hij dus mag beëindigen. De verhuurder die huurderving als gevolg van de brand gedekt ziet door de opstal-/brandverzekering, heeft belang bij voortzetten van de huur.

Kan het pand niet meer gebruikt worden en is het genot geheel onmogelijk, dan kunt u de huurovereenkomst door ontbinding beëindigen. U doet dat door schriftelijk aan uw huurder te verklaren dat u de huur wilt beëindigen. Daar hoeft geen sommatie of ingebrekestelling aan vooraf te gaan.

Huurprijsvermindering

Als de huurovereenkomst wordt voortgezet wil dat niet zeggen dat de huurder de volledige huur moet blijven betalen. De huurder kan namelijk huurprijsvermindering vorderen zolang hij niet het volledige huurgenot krijgt. Als de brandschade de huurder dus beperkt in zijn huurgenot, maar het gebruik is niet geheel onmogelijk, dan is een huurverlaging mogelijk.

Het is voor u als verhuurder dus zaak om het gehuurde zo snel mogelijk weer in goe­­de staat te krijgen. Zodra het gehuurde weer in goede staat is, en de huurder volledig huurgenot heeft, heeft u weer recht op betaling van de vol­le­di­­ge huur.

Aansprakelijk voor de schade

Zoals gezegd dient u als verhuurder in beginsel gebreken te verhelpen en de kosten voor uw rekening te nemen. Dat is anders als de oorzaak van de brand bij de huurder ligt. Om de brandschade op uw huurder te kunnen verhalen zal u dan ook moeten aantonen dat deze schade aan de huurder kan worden toegerekend. Kunt u dat niet aantonen, dan blijft u dus aansprakelijk voor de schade!

Ter illustratie wordt kort verwezen naar de kwestie die leidde tot de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. Een huurder had zonder schriftelijke toestemming van verhuurder op de eerste verdieping van het gehuurde pand een doorgang gemaakt naar het naastgelegen pand. Nadat in het naastgelegen pand brand uitbrak ging ook het gehuurde pand in vlammen op. Verhuurder vond dat de brand daardoor aan de huurder was toe te rekenen, omdat de huurder zonder zijn toestemming een doorgang had gemaakt.

De rechter vond bewezen dat de huurder tekortgeschoten was in zijn verplichting uit de huurovereenkomst door zonder toestemming een doorgang te maken naar het naastgelegen pand, maar de verhuurder had onvoldoende onderbouwd dat deze wanprestatie er de oorzaak van was dat de brand in het naastgelegen pand naar het gehuurde is overgeslagen. De verhuurder draaide dus zelf voor de schade op.

Wat te doen na brand?

U bent verplicht binnen een redelijke termijn na een brand de keuze te maken voor voortzetting of voor beëindiging van de huurovereenkomst. Het is dus van belang om na brand op de kortst mogelijke termijn een deskundigenonderzoek uit te laten voeren naar de oorzaak van de brand en de staat van het pand. Laat de huurder ook zo snel mo­ge­lijk (liefst schrif­te­lijk) verklaren van wel­ke mo­ge­lijk­heid hij ge­bruik wil maken.

Op basis van het onderzoek kunt u een besluit nemen of de huurovereenkomst beëindigd kan worden of dat de huurovereenkomst wordt voortgezet én u gebreken moet herstellen. Omdat de huurder in principe een huurprijsverlaging kan vorderen én u opdraait voor de kosten, adviseren wij u om zelf het initiatief te nemen en niet te wachten totdat uw huurder iets doet.