Huurder van mijn bedrijfspand gaat failliet, wat nu?

Wat is het gevolg voor de huurovereenkomst van kantoorruimte of een bedrijfspand als de huurder failliet gaat? Eindigt de huurovereenkomst? Worden de huurtermijnen betaald? Welke rechten heeft de verhuurder? In deze bijdrage wordt besproken wat het gevolg is van het faillissement van de huurder, voor de verhuurder.

Beëindigen huurovereenkomst

Uitgangspunt is dat de huurovereenkomst van bedrijfsruimte voortduurt als de huurder failliet gaat. De verhuurder en de curator kunnen de huur wel tussentijds opzeggen als de huurder failliet gaat, zo bepaalt artikel 39 van de Faillissementswet.

Vereisten opzegging van huurcontract

De huurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van de maand met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. Een opzegtermijn van drie maanden is in ieder geval voldoende. Heeft de huurder huurtermijnen vooruitbetaald? Dan kan de huur pas worden opgezegd wanneer de termijn eindigt waarop de vooruitbetaling betrekking heeft.

De opzegging zal in beginsel moeten voldoen aan de formele vereisten, zoals een opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende brief. Ook moet de verhuurder de grond van opzegging (faillissement huurder) noemen in de opzeggingsbrief.

Huurvordering aanmerken als boedelvordering

Een huurvordering vóór datum faillissement is een concurrente vordering. Vanaf de datum van faillietverklaring is de huurvordering een boedelvordering. Een boedelvordering heeft een hogere rang dan een concurrente vordering. Het is voor een verhuurder dus belangrijk dat zijn vordering wordt aangemerkt als boedelvordering.

Opleveringsschade 

Opleveringsschade is de schade die de verhuurder lijdt omdat de huurder of de curator het pand niet oplevert zoals de wet en de huurovereenkomst dat bepalen. Hierbij kan worden gedacht aan schade aan het pand, aanpassingen die de huurder heeft aangebracht maar niet ongedaan gemaakt en zaken die niet zijn verwijderd uit het gehuurde.

Als er schade aan het pand is ontstaan vóór datum faillissement, dan is dit een concurrente vordering. Is de schade na datum faillissement ontstaan, dan kan de schade worden aangemerkt als boedelvordering. 

Boedelvordering voor achtergebleven zaken

Bij het einde van de huurovereenkomst moet de curator het gehuurde leeg en ontruimd opleveren. Soms staan er waardeloze zaken in het gehuurde, die alleen met hoge kosten kunnen worden verwijderd. De verhuurder kan van de curator verlangen dat hij de zaken van de gefailleerde huurder uit het gehuurde verwijdert. De curator kan ook met de verhuurder afspreken dat de verhuurder het pand ontruimt, waarbij de ontruimingskosten door de boedel worden betaald. Wat nu als de boedel leeg is en de curator geen geld heeft om de ontruimingskosten te betalen? In dat geval kan de curator de ontruiming opschorten. De verhuurder kan vervolgens ervoor kiezen om het pand te ontruimen, de ontruimingskosten zelf te betalen en een vordering in te dienen in het faillissement. Deze vordering kwalificeert als een boedelvordering.

Advies nodig bij faillissement van uw huurder?

Gaat uw huurder failliet en wilt u advies over te de nemen stappen? Actio Advocaten voorziet u graag van advies. Neem vrijblijvend contact op met onze advocaten in Assen of Hoogeveen.