Gevolgen van corona ook in het huurrecht te merken

Hoe een vordering tot ontruiming tot huurprijsvermindering kan leiden

Als jouw huurder de huur niet betaalt, kun je de huur opzeggen of de huurovereenkomst door de rechter laten ontbinden. Deze procedures kunnen lang duren, zeker als je jouw pand snel weer tot je beschikking wilt hebben. Een kortgedingprocedure waarin je ontruiming van het gehuurde vordert kan dan uitkomst bieden. Echter, de uitkomst kan een hele andere zijn dan je in eerste instantie verwacht. Aan de hand van een recente zaak laten we zien hoe het verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst uiteindelijk tot een hele andere uitkomst leidt.

Snel naar

• Wat was er aan de hand?
• Corona: onvoorziene omstandigheid
• Overheidsmaatregelen een gebrek
• De voorlopige maatregel
• Advies nodig?

Wat was er aan de hand?

Een verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte aan een ondernemer die in het pand een restaurant exploiteert. Omdat de huur niet werd betaald, startte de verhuurder in 2019 een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst. De ondernemer zei echter dat hij de huur niet betaalde, omdat hij de betaling had opgeschort. De kantonrechter oordeelde vervolgens dat huurder de huur terecht opschortte, omdat de gehuurde bedrijfsruimte gebreken vertoonde: lekkage en een kapot riool. In plaats van een oordeel over ontbinding werd de verhuurder veroordeeld om de gebreken te herstellen. De huurder schortte tot die tijd de huurbetaling op.

En toen kwam corona 

In maart 2020 heeft het kabinet maatregelen afgekondigd om het coronavirus te bestrijden. Ook de huurder moest zijn restaurant sluiten. Hij heeft verhuurder daarom verzocht om geen huur te hoeven betalen over de maanden maart en april 2020 en een huurprijsvermindering voorgesteld van 50% vanaf mei 2020, totdat de maatregelen niet meer zouden gelden. Hoewel verhuurder daarmee niet instemde, betaalt huurder vanaf maart 2020 50% van de huur.

Inmiddels heeft de verhuurder de gebreken verholpen en vraagt hij de restauranthouder om de opgeschorte huurtermijnen – tijdens de procedure bijna € 6.000 – nu te voldoen. Deze weigert echter, waarop de verhuurder een kortgedingprocedure start waarin hij o.a. ontruiming van het gehuurde vordert.

Wél tekortkoming, maar…

De kantonrechter is het met verhuurder eens dat de gebreken inmiddels zijn verholpen. Huurder heeft daarom geen reden meer om de huurpenningen die hij had opgeschort nog langer onder zich te houden. Huurder wordt veroordeeld om de huurachterstand tot en met maart 2020 alsnog te voldoen. Hoewel daarmee de tekortkoming vaststaat, hoeft huurder het pand niet te ontruimen.

Corona: onvoorziene omstandigheid

De kantonrechter neemt namelijk mee dat huurder als gevolg van de coronamaatregelen zijn restaurant in maart heeft moeten sluiten. Na een periode van beperkte opening zijn de deuren vanaf oktober 2020 wederom gesloten. Over deze maatregelen oordeelt de kantonrechter “voorshands” - dus voorlopig - dat corona moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW. Dat wil zeggen dat partijen met de coronacrisis en de gevolgen daarvan geen rekening hebben gehouden in de huurovereenkomst. Dat rechtvaardigt ingrijpen door de rechter in de contractuele verhoudingen.

Dat in deze zaak de coronacrisis en de maatregelen onvoorzien zijn, wil niet zeggen dat dit per definitie een onvoorziene omstandigheid oplevert. Als je je wilt beroepen op onvoorziene omstandigheid is het aan jou om omstandigheden aan te voeren waarom de rechter de contractuele afspraken mag wijzigen.

Overheidsmaatregelen een gebrek

De restauranthouder kan als gevolg van de overheidsmaatregelen het gehuurde niet volledig gebruiken voor zijn belangrijkste bron van inkomsten: het ontvangen van klanten. De kantonrechter oordeelt dat huurder hierdoor beperkt wordt in zijn huurgenot. De overheidsmaatregelen moeten dan ook worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Zolang de beperkingen gelden kan verhuurder zijn huurder niet volledig aan de verplichting tot betaling van de huur houden.

Volgens de kantonrechter rechtvaardigt het gebrek dat de gevolgen van de coronacrisis over beide partijen wordt verdeeld. Dat is, zo geeft de kantonrechter aan, in lijn met de geldende jurisprudentie. Inmiddels zijn er meerdere uitspraken in kort geding waarin de pijn op deze wijze wordt verdeeld. Een huurvermindering van 50% over de periode dat de deuren zijn gesloten en een huurvermindering van 25% in de periode van de beperkende maatregelen acht de kantonrechter redelijk. 

Ook hier geldt dat niet te makkelijk moet worden aangenomen dat de maatregelen een gebrek opleveren en dus een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Van belang is om aan te tonen dat maatregelen direct gevolgen hebben op de bedrijfsvoering en de omzet en de exploitatie van het gehuurde beperkt wordt door de maatregelen.

De voorlopige maatregel

De restauranthouder vordert een huurprijsvermindering, maar daar leent de kort geding procedure zich niet voor. De vordering tot huurprijsvermindering wordt omgezet in opschorting van de verplichting om huur te betalen.

De restauranthouder dient er dus op bedacht te zijn dat het een voorlopig oordeel betreft tot opschorting van de huur, niet tot kwijtschelding daarvan. Zodra de overheidsmaatregelen worden opgeheven moet de huurder in principe de huur alsnog volledig betalen. Om dat te voorkomen, zal de huurder een bodemprocedure moeten starten om een huurprijsvermindering te vorderen. Of de bodemrechter tot eenzelfde oordeel zal komen moet worden afgewacht. De voorzieningenrechter meent “voorshands” in ieder geval van wel. 

Advies nodig?

De kort geding procedure krijgt dus een opmerkelijke – voor de verhuurder onaangename – wending. In plaats van toestemming te krijgen om het pand te ontruimen, geeft de voorzieningenrechter de huurder toestemming om de huur (gedeeltelijk) op te schorten. Zoals uitgelegd zijn er in dit geval onvoorziene omstandigheden aan te merken die invloed hebben op het voorlopige oordeel. 

Meer weten over de mogelijkheden tot ontruiming in kort geding? Of bent u op zoek naar juridische bijstand tijdens de coronacrisis? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten voor ondernemers in Assen of Hoogeveen.