Door de coronacrisis kan mijn huurder de huur niet betalen. Wat nu?

Veel ondernemers zijn door de overheidsmaatregelen als gevolg van het coronavirus hard getroffen. Restaurants, cafés, kappers, schoonheidssalons, tandartsen; allemaal zijn ze dicht. Winkels ontvangen amper nog klanten. Dat heeft gevolgen voor de omzet, de verdiensten en uiteindelijk het kunnen nakomen van financiële verplichtingen, zoals het betalen van de huur.

Over het algemeen moet de huur voor of op de eerste van de maand zijn betaald. In plaats van de huur ontvangt u een aangetekende brief van de huurder met de mededeling dat er sprake is van een overmachtsituatie. De huurder kondigt aan dat bijzondere en krachtige maatregelen worden getroffen: per direct wordt de huurbetaling (eenzijdig) kwijtgescholden en de huurbetaling over de komende maanden wordt uitgesteld. Kan een huurder vanwege de coronacrisis eenzijdig besluiten zijn huur niet te betalen? Om deze vraag te beantwoorden duiken we dieper in op twee gerelateerde begrippen: overmacht en onvoorziene omstandigheden.

Door de coronacrisis besluit uw huurder zijn huur niet te betalen.

Lees direct meer over: 

• Overmacht 
  • Wanneer is er sprake van overmacht?
  • Sprake van overmacht, wat nu?
• Onvoorziene omstandigheden  
  • Onvoorziene omstandigheden, en dan?
• Kan de huurder besluiten geen huur meer te betalen?
• Het steunakkoord zorgt voor verdeling van de financiële pijn
• Ons advies

Overmacht

Uitgangspunt – ook in dit coronatijdperk – is dat verplichtingen uit de huurovereenkomst nagekomen moeten worden. De verhuurder is verplicht een zaak ter beschikking te stellen en de huurder is verplicht tot een tegenprestatie, kortom: om de huur te betalen. Komt de huurder zijn betalingsverplichtingen niet na, dan is de huurder in verzuim. Het in verzuim zijn betekent o.a. dat de verhuurder de overeenkomst kan ontbinden, schadevergoeding kan vorderen en aanspraak kan maken op – in veel Algemene voorwaarden opgenomen – boetes.

Wanneer is er sprake van overmacht?

In geval van overmacht is het ‘niet te wijten aan schuld van de debiteur’ dat hij zijn verplichtingen niet nakomt. Met andere woorden, de huurder kan er niets aan doen dat hij de huur niet kan betalen. De wet vertelt echter niet welke omstandigheid overmacht oplevert. Partijen kunnen daar in de overeenkomst afspraken over maken, situaties van overmacht beschrijven of juist beperken. Het zal dus per geval bekeken moeten worden of een beroep op overmacht slaagt.

De horecaondernemer die zijn restaurant door de overheidsmaatregelen moet sluiten komt per direct zonder omzet (lees: inkomen) te zitten. Daarvan kan voorgesteld worden dat hij betalingsverplichting niet kan nakomen, zonder dat dat aan zijn schuld te wijten is. Door de corona-maatregelen vanuit de overheid wordt deze huurder belemmerd om de huur te betalen. Dat ligt mogelijk anders bij een huurder die er zelf voor kiest om de deuren te sluiten. Ondanks dat deze maatregel vanuit het ondernemerschap te begrijpen is, werpt hij de belemmering om omzet te draaien in eerste instantie zelf op.

Sprake van overmacht, wat nu?

Als er sprake is van overmacht is, betekent dat niet direct dat de huur niet betaald hoeft te worden. Een beroep op overmacht betekent in principe uitstel, geen afstel van de huurbetaling. Nakoming vorderen is echter niet mogelijk, omdat huurbetaling nu immers onmogelijk is. Ook kan de verhuurder geen schadevergoeding vorderen en heeft hij geen recht op schadevergoeding en (contractuele) boetes.

Onvoorziene omstandigheden

Er kunnen zich na het sluiten van de huurovereenkomst omstandigheden voordoen waar in het contract niets over is bepaald. Dit betekent: omstandigheden die niet zijn verdisconteerd. Het gaat erom of partijen met een bepaald risico rekening hebben gehouden in het contract. Is dit risico niet opgenomen in het contract, dan is het risico onvoorzien en is er sprake van onvoorziene omstandigheden.

Als een huurder in financiële problemen komt, dan komt dat normaal gesproken voor zijn risico. Dat is niet direct een reden om contracten open te breken. Of dat ook geldt voor de gevolgen van het coronavirus valt te bezien; zeker gezien de ingrijpende maatregelen die door de overheid zijn getroffen om verspreiding van het virus te voorkomen. Als de huurder daar geen rekening mee had hoeven houden, dan rechtvaardigt het coronavirus een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Onvoorziene omstandigheden, en dan?

Als er sprake is van onvoorziene omstandigheden dan kan de rechter verzocht worden het contract aan te passen of zelfs te beëindigen. Omdat de afspraak tussen partijen het uitgangspunt is, zal een rechter hier heel terughoudend in zijn.

Kan de huurder besluiten geen huur meer te betalen?

De vraag is of de huurder die (zegt) als gevolg van het coronavirus zijn verplichtingen niet meer kan nakomen, toch gehouden kan worden om aan zijn huurverplichting te voldoen. Omdat het coronavirus voor iedereen nieuw is, is het onzeker of een rechter de situatie beoordeelt als overmacht of onvoorziene omstandigheden.

Uiteraard is er begrip voor de situatie van de huurder, maar de huurder dient te begrijpen dat de lasten van de verhuurder óók doorlopen. Daarin past niet het (eenzijdige) besluit van de huurder om de huurbetaling op te schorten, of zelfs volledig kwijt te schelden. De huurder kan niet eenzijdig besluiten geen huur meer te betalen.

Het steunakkoord zorgt voor verdeling van de financiële pijn 

Inmiddels hebben brancheverenigingen van verhuurders en huurders in de retailsector in samenwerking met de overheid en banken op 10 april jl. een steunakkoord afgesloten. Dit steunakkoord bevat een pakket aan maatregelen voor huurders-retailers die door de coronacrisis zijn getroffen.

Wat staat er in het steunakkoord?

“Ingrediënten” van het steunakkoord zijn dat de huurbetalingen voor de maanden april, mei en juni worden opgeschort voor huurders die hun omzet met minimaal 25% hebben zien dalen. De hoogte van de opschorting is minimaal 50%, maar kan oplopen tot  75% of 100%, mits dat mogelijk is voor de verhuurder. Op langere termijn, als de impact na drie maanden duidelijk is, komt dan eventueel het kwijtschelden van de betalingsverplichting aan de orde. Let wel, deze ‘verlichting’ is alleen van toepassing als omzetverlies direct aantoonbaar is als gevolg van de coronacrisis en als de huurder volledige openheid van zaken geeft over zijn omzet(verlies). 

Niet bindend, maar een richtlijn

Dit steunakkoord is geen bindende afspraak, maar geeft een richtlijn over hoe verhuurder en huurder kunnen omgaan met de gevolgen van de coronacrisis. ‘Met begrip voor de wederzijdse belangen zal de financiële pijn verdeeld moeten worden’, zo luidt het doel. Dit sluit aan op het advies om in goed overleg tot nadere afspraken over de huurbetaling te komen.

Ons advies

Het advies luidt om met elkaar in overleg te treden als de huurder aangeeft de huur niet te kunnen betalen. Wees bereid om tot oplossingen te komen, maar blijf ook kritisch. Als de huurder een (financieel) gezond bedrijf is, zal het tegen een stootje kunnen en rechtvaardigt omzetverlies niet direct het opschorten of aanpassen van de huur. Bovendien ligt er een enorm steunpakket van de overheid waar de huurder mogelijk een beroep op kan doen, zodat een overmacht situatie kan worden afgewend. Komt het tot nieuwe afspraken met uw huurder, leg deze voorwaarden duidelijk en schriftelijk vast en spreek af voor welke periode deze voorwaarden gelden.

Juridische bijstand tijdens de coronacrisis 

Bent u als ondernemer op zoek naar juridische bijstand tijdens de coronacrisis? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze gespecialiseerde advocaten voor ondernemers in Assen of Hoogeveen. Daarnaast hebben wij de vijf meest gestelde vragen over de coronacrisis voor u beantwoord. Bekijk de vijf meest gestelde juridische vragen tijdens de coronacrisis in deze blog.