'Maak van huurder geen schietschijf'
11 januari 2012
In het Financieele Dagblad van 12 januari (katern Recht & Belastingen) verscheen een artikel van Actio over het plan van Woningcorporatie De Veste om huurders het economisch eigendom van hun huurwoning te laten verwerven.
Woningcorporatie De Veste in Ommen heeft een oplossing gevonden voor het probleem dat woningcorporaties onder omstandigheden hun woningen aan huurders te koop moeten aanbieden. Niet het gehele eigendom, maar slechts het economische eigendom wordt aan de huurder overgedragen. Het juridische eigendom van de woning blijft bij de corporatie.
Voor de huurder is dat riskant. De huurder wordt dus een soort gebruiker die een jaarlijkse bijdrage - canon - moet betalen en verantwoordelijk wordt voor het onderhoud. Bij verkoop van de woning heeft de economisch eigenaar wel recht op de overwaarde van de woning. Op deze manier hoopt woningcorporatie De Veste de regels te omzeilen. Het plan klinkt sympathiek, het is alleen sterk de vraag of de huurder daarmee beter af is. Ik voorzie in elk geval twee juridische problemen.
Het eerste is dat de economisch eigenaar zijn beschermde status als huurder kwijt is. Een huurder geniet vanuit de wet een grote bescherming. Een huurder kan niet zomaar op straat gezet worden bij een huurachterstand en een huurovereenkomst kan niet zomaar worden beëindigd.
Op het moment dat de huurder economisch eigenaar is, is hij die wettelijke bescherming ook kwijt. Het kan dus heel goed zijn dat de corporatie de 'economisch eigenaar' in de nieuwe situatie veel gemakkelijker kan ontruimen als er sprake is van wanprestatie, bijvoorbeeld als de canon niet wordt betaald of het onderhoud niet wordt verricht. Verlies van wettelijke bescherming is niet in het belang van de bewoner.
Het tweede - en grootste - probleem treedt op wanneer de juridisch eigenaar, in dit geval de corporatie, failliet gaat. De Hoge Raad, het hoogste rechtscollege in ons land, heeft in 2006 in het Nebula-arrest namelijk bepaald dat een curator zich in zo'n situatie van de economisch eigenaar weinig hoeft aan te trekken.
De curator kan de woning gewoon verkopen, zonder rekening te hoeven houden met de economisch eigenaar. Plat gezegd: de bewoner staat dan op straat en kan naar de overwaarde fluiten. Hij staat in de rij met de andere schuldeisers en dat is geen fijne positie. Dan toch maar liever gewoon huurder.
Ik denk dat Woningcorporatie De Veste zich deze mogelijke gevolgen van haar plan onvoldoende heeft gerealiseerd. Economisch eigendom is ooit uit fiscale motieven bedacht en inmiddels in onbruik geraakt. Het biedt geen oplossing voor dit probleem.
De corporaties zullen de plannen van het kabinet moeten uitvoeren, of daartegen principieel moeten gaan procederen.
Jan Maarten Pol
Actio Advocaten voor ondernemers
Assen | Hoogeveen
